Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi kiến nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 theo đề xuất của Chính phủ tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021.
việc không “bổ sung hình thức sử dụng đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nên vẫn chưa thống nhất, chưa đồng bộ, chưa liên thông với một số quy định pháp luật hiện hành vẫn chưa tháo gỡ được “ách tắc” về thủ tục đầu tư xây dựng cho nhiều dự án nhà ở thương mại.
Quyết định không bổ sung vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 do chưa nhận được sự đồng thuận cao. Các đại biểu Quốc hội có ý kiến lo ngại việc mở rộng diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu sẽ thuận lợi cho doanh nghiệp nhưng chưa tính hết lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư và người dân, chưa bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở…
Hiện những luật này chưa sửa đổi sẽ dẫn đến chuyện thu gom đất nông nghiệp quy mô lớn để thâu tóm đất đai làm dự án nhà ở thương mại mà nghiễm nhiên được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không cần phải đấu thầu, đấu giá sẽ xảy ra thất thoát ngân sách nhà nước vì nếu cho nhà đầu tư chuyển đổi đất làm nhà ở thương mại mà không qua đấu giá thì tạo chênh lệch giá, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp; hoặc lo ngại xảy ra việc trục lợi chính sách; hoặc đề nghị làm rõ trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất đối với các loại đất khác không phải là đất ở nhưng đã gần hết thời hạn sử dụng đất, thì việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở và thực hiện dự án đầu tư có hợp lý không.
Hay, Nhà nước sẽ thu hồi để đấu giá, đấu thầu; hoặc quan ngại nếu sửa đổi luật mà không chặt chẽ có thể hợp thức hóa cho rất nhiều trường hợp mà lợi ích không nằm về phía người dân. Cũng có đại biểu nêu những bất cập của Luật Đất đai, mà nếu quy định được giá đất sát với thị trường thì chênh lệch giá đất sẽ không quá lớn.
HoREA nhận thấy các quan ngại trên đây của các đại biểu Quốc hội lại nhắm đến mục đích khác, không thật trùng khớp với mục đích sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 theo Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ và cũng chưa thật sát với thực tiễn.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nhận thấy, các doanh nghiệp không thể “tự mình đi thu gom” đất nông nghiệp quy mô lớn để thâu tóm đất đai làm dự án nhà ở thương mại nếu không được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nhiều đại biểu Quốc hội quan ngại việc mở rộng diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu để làm dự án nhà ở thương mại sẽ thuận lợi cho doanh nghiệp nhưng chưa tính hết lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư và người dân:
Hiệp hội nhận thấy, trong khoảng 15 năm trở lại đây thì doanh nghiệp đã phải thương lượng với người sử dụng đất để “mua lại đất” với giá thị trường theo nguyên tắc thỏa thuận tự nguyện, “thuận mua vừa bán” có giá cao hơn trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, nên hầu như không có chuyện doanh nghiệp “chèn ép, mua rẻ” gây thiệt hại cho người sử dụng đất.
Theo quy định pháp luật và theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chủ đầu tư phải bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện, chiếu sáng công cộng), hạ tầng xã hội (đất công viên, y tế, giáo dục) của dự án cho địa phương, đồng thời có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và phải dành 20% diện tích đất của dự án để phát triển nhà ở xã hội và chủ đầu tư chỉ được kinh doanh khoảng trên dưới 40% diện tích đất dự án nhà ở thương mại mà thôi, nên không làm thiệt hại đến lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư và người dân.
Bên cạnh đó, nhiều đại biểu Quốc hội quan ngại việc “mở rộng” diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu để làm dự án nhà ở thương mại sẽ có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách nhà nước.
Nhưng Hiệp hội nhận thấy, thực chất “nguy cơ” có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách nhà nước trong trường hợp này lại thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của các cơ quan nhà nước thông qua việc ban hành “các quy định dưới luật” và nhất là công tác “thực thi pháp luật” chứ không phải do doanh nghiệp.
Tổng Hợp