Trước thực trạng nhiều cuộc đấu giá đất tại các địa phương, giá trúng đấu giá một số lô đất cao gấp nhiều lần so với mức khởi điểm, gây nhiễu loạn thị trường, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng cần sửa đổi các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, bổ sung chế tài xử phạt các trường hợp bỏ cọc.
Nguyên nhân của những tồn tại trong đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua là do trong khâu tổ chức thực hiện của một số địa phương còn lúng túng trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, giám sát cuộc đấu giá. Trong khi đó, quy định của pháp luật còn bất cập, thiếu đồng bộ dẫn đến việc đấu giá đất chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật như pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về quản lý thuế.
Hiện nay, luật cũng chưa có quy định về việc dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực nêu trên; chưa có chế tài xử lý khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất…
Ngoài ra, thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài (180 ngày như ở Thủ Thiêm) là “khe hở” để các công ty tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ như thổi giá bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, bán hàng tồn đọng…
Kết quả đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 đã cho thấy rõ các bất cập và sự cần thiết phải sớm sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và các pháp luật có liên quan. Nhất là các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận thấy, tuỳ theo loại tài sản đấu giá mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp. Riêng đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì phù hợp nhất là áp dụng hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá”, hoặc “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” theo quy định tại Điều 42, Điều 43 Luật Đấu giá tài sản 2016; trên cơ sở nghiên cứu vận dụng tương tự phương thức “đấu thầu 2 giai đoạn 2 túi hồ sơ” (quy định tại Điều 31 Luật Đấu thầu 2013), như sau:
Giai đoạn 1: Cơ quan có thẩm quyền xem xét “Báo cáo khả thi dự án đầu tư” do nhà đầu tư đề xuất, để chọn ra “danh sách ngắn” các nhà đầu tư có đề xuất có tính khả thi và đạt chuẩn điểm số theo hồ sơ mời đấu giá (có thể đạt từ 70 điểm trở lên như quy định của pháp luật về đấu thầu).
Giai đoạn 2: Tổ chức cuộc đấu giá đối với các nhà đầu tư trong “danh sách ngắn” theo hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá”, hoặc “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” để lựa chọn nhà đầu tư trúng đấu giá quy định tại Điều 42, Điều 43 Luật Đấu giá tài sản 2016.
Tuy nhiên, trên thực tế, khi triển khai đấu giá đất, các địa phương thường lựa chọn “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá”. Hình thức này là đúng Luật Đấu giá nhưng không phù hợp với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, như đã thấy trong thời gian qua.
Trao đổi với một số doanh nghiệp là thành viên của HoREA, đa phần hội viên đều cho rằng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan chức năng có thẩm quyền nên sớm xem xét thay thế quy định về “tiền đặt trước” của Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng quy định về “bảo đảm đấu giá” hoặc “tiền đặt cọc đấu giá” để đảm bảo sự thống nhất của các quy định pháp luật.
Đồng thời, đề nghị quy định cụ thể về điều kiện nhà đầu tư “có năng lực tài chính” và “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai” được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.
Mặt khác, cần xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 theo hướng liên thông với các quy định của Luật Đất đai 2013, nhằm quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính để thanh toán “tiền trúng đấu giá”; đồng thời, chứng minh nhà đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.
Đặc biệt, theo HoREA và các hội viên, nên xây dựng một Chương riêng trong Luật Đấu giá tài sản để quy định đầy đủ cơ chế đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị phù hợp với thực tế.
Tổng Hợp