Nhiều chính sách mới được ban hành và đi vào thực tiễn với kỳ vọng nắn lại thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vấn đề được người dân quan tâm nhất là giá nhà.
Điều kiện bắt buộc được Chính phủ ban hành được nhiều chuyên đánh giá sẽ là yếu tố tích cực góp phần kiểm soát thị trường bất động sản vốn đang trong tình trạng vô cùng khó lường, đặc biệt là tình trạng nhiều “nhóm lợi ích” hoạt động tự do, cố tình “thổi giá” gây sốt ảo.
Cùng với những điều kiện quy định với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Một thông tin khác cũng rất đáng quan tâm trong năm 2022, theo quyết định 1956/QĐ-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2022, các ngân hàng thương mại áp dụng đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở ở mức 4,8%/năm, bằng mức lãi suất năm 2021 và giảm 0,2%/năm so với năm 2019 – 2020.
Người được vay vốn gồm cán bộ, công chức, viên chức, người thu nhập thấp cần vay vốn để mua nhà ở xã hội hoặc mua ở nhà thương mại diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; hoặc mua nhà ở thương mại tại dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tổng giá trị hợp đồng mua bán không quá 1,05 tỉ đồng. Trong bối cảnh hiện tại, “chất xúc tác” duy nhất giúp giá nhà được bình ổn là “cởi trói” các quy định pháp lý, giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian hoàn thành dự án, giảm các chi phí “không tên”, từ đó gia tăng nguồn cung thị trường. Dù được đánh giá là rất khó để giảm giá, nhưng nếu có sự kiểm soát tốt, cơ chế được “cởi trói”, việc bình ổn giá nhà là hoàn toàn có thể.
Mức vay 4,8%/năm dù không thay đổi so với năm 2021 vẫn được đánh giá là ngưỡng “có thể chấp nhận”. Vấn đề chỉ là điều kiện để người dân, doanh nghiệp có thể tiếp cận được. Trong bối cảnh hiện tại, các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) gần như là cánh cửa duy nhất cho những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, khi các điều kiện vay vốn còn ngặt nghèo, nhiều doanh nghiệp chưa mặn mà với nhà giá rẻ, chuyện “an cư lạc nghiệp” của không ít người dân còn rất xa vời.
Một trong những quy định nổi bật nhất được áp dụng từ năm 2022 là các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh liên quan. Đây là một trong ba điều kiện bắt buộc theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/3/2022.
Bên cạnh việc bắt buộc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, còn hai điều kiện khác tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải tuân thủ. Thứ nhất, phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở ban quản lý dự án… cùng các thông tin về sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh, việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án đưa vào kinh doanh (nếu có)… Đối với các thông tin đã công khai theo quy định, nếu sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời.
Thứ hai, các tổ chức, cá nhân chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại điều 9, điều 55 của Luật kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, Nghị định mới cũng cũng quy định rõ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án để kinh doanh theo quy định của pháp luật sẽ không bắt buộc phải có các điều kiện như trên.
Việc siết chặt các biện pháp quản lý hoạt động môi giới nhằm ổn định thị trường, bảo vệ quyền lợi người dùng rõ ràng là cần thiết. Tuy nhiên, làm sao để cân bằng lợi ích giữa các bên thì cần có những tính toán cụ thể. Song, trước khi những quy định quản lý đi vào thực tế, bản thân những người mua, bán nhà đất cũng cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ để tránh bị “cò” thao túng, lợi dụng.
Thực tế, việc cố gắng giảm bàn tay “thao túng” của môi giới nhằm hạ nhiệt thị trường không chỉ xảy ra ở Việt Nam mà đã và đang được triển khai ở nhiều nước trên thế giới. Đơn cử như Trung Quốc, năm 2021, khi bong bóng bất động sản vỡ, nước này đã đẩy mạnh hỗ trợ các nền tảng mua bán trực tuyến. Cụ thể, khi doanh số bán nhà giảm mạnh, chính quyền nhiều địa phương ở Trung Quốc đã khuyến khích các cá nhân mua bán nhà mà không cần qua các đại lý môi giới. Ở Thượng Hải, một nền tảng trực tuyến của Trung tâm Giao dịch Bất động sản cung cấp công cụ để thực hiện giao dịch mà không cần phụ thuộc vào các đại lý hay “cò”.
Tổng Hợp