Việc các doanh nghiệp tấp nập ra hàng cùng với những chính sách kích cầu hấp dẫn được xem là tín hiệu tích cực giúp thanh khoản thị trường cải thiện hơn dịp cuối năm. Dù vậy, thị trường địa ốc phía Nam đang cho thấy sự phân hóa rõ nét cả về giá lẫn thanh khoản, khi có nơi chỉ vừa mở bán đã hết hàng, có nơi giao dịch diễn ra chậm do mặt bằng giá đang neo ở mức cao.
Nhu cầu đầu tư bất động sản có thể giảm trong ngắn hạn ở một số phân khúc, khi nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 còn diễn biến phức tạp. Do đó, thị trường sẽ cần từ 3-6 tháng để thích nghi hơn với “bình thường mới”. Tuy nhiên, các chủ đầu tư lớn, có uy tín, thương hiệu và năng lực triển khai dự án tốt sẽ có lợi thế cạnh tranh.
Nhiều môi giới bất động sản cũng cho biết, giá nhà đất tăng nhưng giao dịch chưa nhiều, khi phần đông người mua chưa sẵn sàng chấp nhận mức giá mới. Ngoài ra, giá bất động sản tăng còn do nguồn cung chưa nhiều, nhất là với phân khúc trung bình và thấp. Đáng chú ý, khu vực TP. Thủ Đức không có dự án đất nền mới trong 2 năm gần đây.
Bức tranh dễ nhận thấy trong quý cuối năm là giá BĐS liên tục tăng bất chấp Covid-19. Quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Cùng với đó, nguồn cung thiếu hụt dẫn đến việc giá BĐS tăng cao. Thị trường BĐS đã xuất hiện bong bóng cục bộ; giá đất nền các khu vực tăng mạnh theo các dự án. Tuy nhiên, giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng. Dù vây, chính sách tín dụng thận trọng đã giữ cho thị trường vẫn ổn định về tổng thể. Cùng với đó, Cơ quan chức năng đang tập trung mạnh vào cùng cố thể chế và hành lang pháp lý
Có thể thấy, quý 3/2021 là giai đoạn kinh tế Tp. HCM chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, các đợt phong tỏa kéo dài khiến thị trường ế ẩm, thanh khoản kém nhất 5 năm. Thế nhưng, giá bán BĐS ở các phân khúc vẫn tăng bất chấp dịch bệnh. Trong đó, giá bán căn hộ tăng 5-10%. Bước sang quý 4/2021 những con số về nguồn cung và giá bán đều tăng trưởng. Trong đó, theo Savills Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ vẫn xu thế tăng. Đa số các dự án không thay đổi giá bán, ngoại trừ 5 dự án đã tăng giá bán lên đến 11% theo quý do giá cao ở các giai đoạn mở bán mới hoặc ở những căn cuối ở những dự án có tiến độ xây dựng tốt.
Rất khó để tìm kiếm căn hộ bình dân đáp ứng lượng nhu cầu nhà ở lớn. Các dự án Hạng C có giá bán trung bình trong năm 2021 ở mức giá bán đạt 56,5 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 27% theo năm. Tại quý 4/2021, ngoại trừ 1 dự án có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 thông thủy, các dự án Hạng C có giá bán giao động từ 37 – 60 triệu đồng/m2 thông thủy. Các dự án cải thiện về chất lượng phát triển có đa dạng tiện ích nội khu, thiết bị và vật liệu bàn giao từ các nhà cung cấp nổi tiếng, hay gần khu dân cư hiện hữu và cơ sở hạ tầng công cộng.
Bà Nguyễn Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land (Vạn Phúc Group) đánh giá, thị trường địa ốc đã bật dậy khá nhanh cả về cung lẫn cầu sau khi kết thúc các lệnh giãn cách xã hội, các doanh nghiệp cũng nhanh chóng tái khởi động công tác thi công, đồng thời đẩy mạnh bán hàng dịp cuối năm với đa dạng dòng sản phẩm, từ đất nền tới shophouse, biệt thự ven hồ, ven sông…
Nhu cầu nhà ở vẫn tăng ổn định, nhưng để kích cầu, các chủ đầu tư cần xây dựng chính sách thanh toán linh hoạt và phương án hỗ trợ tài chính cho vay mua nhà với lãi suất hấp dẫn, khi thu nhập của đại bộ phận người dân đều bị ảnh hưởng dịch. Theo báo cáo thị trường quý 4/2021 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý cuối năm là giá BĐS liên tục tăng bất chấp COVID-19. Quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Cùng với đó, nguồn cung thiếu hụt dẫn đến việc giá BĐS tăng cao. Thị trường BĐS đã xuất hiện bong bóng cục bộ; giá đất nền các khu vực tăng mạnh theo các dự án.
Tuy nhiên, theo đơn vị này, giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng. Lý do bởi người bán thì tính thêm phần “trượt giá”, “phát triển hạ tầng” và “lợi nhuận” vào giá trị tài sản, người mua lại kỳ vọng giá giảm nhờ dịch bệnh và chờ mua với giá bằng hoặc thấp 5% – 10% so với quý 2/2021.
Do đó, người bán nếu không áp lực vay sẽ không giảm giá, giữ luôn giá bán kỳ vọng làm mặt bằng giá mới. Giao dịch chỉ xuất hiện nhiều ở người bán bị áp lực ngân hàng hoặc muốn thanh khoản nhanh nên chấp nhận bán bằng thời điểm quý 2/2021, hoặc giảm tối đa 5% để có giao dịch. Đó chính là lý do xảy ra nghịch lý “thị trường đâu đâu cũng thấy tăng giá, nhưng đâu đâu cũng thấy than thở không bán được hàng”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhận định, giá đất “thoát ly” giá trị thực không phù hợp với “quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung – cầu” và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, lại có thể trở thành “dao hai lưỡi” vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận, dẫn tới làm tăng lượng hàng tồn kho bất động sản.
Tổng Hợp