Ở tại thời điểm hiện tại rất khó dự báo cho thị trường bất động sản thời gian tới. Đó là sau sốt nóng thị trường có thể sẽ rơi vào suy thoái, đóng băng.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cảnh báo, nếu các nhà đầu tư lướt sóng, đầu tư ngắn hạn thì cũng cần cân nhắc lại phương án kinh doanh cũng như giảm thiểu kỳ vọng vì thị trường bây giờ không phải kiểu lướt sóng của nhiều năm trước nữa.
Theo vị này cần phải cẩn thận, kết hợp với giảm thiểu sử dụng đòn bẩy tài chính để vay ngân hàng khi mà thời gian chờ đợi quá lâu thì công việc lướt sóng của chúng ta sẽ bị hạn chế bởi vì tiền lãi gia tăng nhưng biên độ lợi nhuận lại không bù đắp được số tiền lãi đó. Đây là câu chuyện mà các nhà đầu tư lướt sóng và ngắn hạn cũng cần cân nhắc.
Ông Cấn Văn Lực cho biết, năm nay, thị trường xuất hiện nhiều cơn sốt là do nhiều thông tin quy hoạch, thậm chí còn do một số nhà đầu tư, đầu cơ, cò đất tiếp tay thổi giá. Tuy nhiên, với việc Chính phủ, các địa phương có kinh nghiệm hơn trong kiểm soát, và có nhiều động thái để siết thị trường, các cơn sốt đất nhiều khả năng nằm trong tầm khống chế. Mặt khác, ông Lực cũng đánh giá, nhà đầu tư trải qua nhiều cơn sốt đất đã có nhận thức tốt hơn về những rủi ro khi lướt sóng thất bại. Đồng thời, thông tin về nhà đất hiện nay đang ngày càng trở nên công khai, minh bạch hơn, khó lợi dụng quy hoạch tạo giá ảo như trước đây. Trong năm 2022, thị trường có thể vẫn xuất hiện một số đợt điều chỉnh giá nhà đất nhưng không mạnh và không đột biến như các năm trước đó.
Tại Khánh Hòa, sau khi Tỉnh ủy, UBND tỉnh này có những biện pháp cứng rắn siết chặt tình trạng phân lô bán nền tại huyện Cam Lâm, cơn sốt đất bắt đầu dịch chuyển ra thị xã Ninh Hòa. Cuối tháng 11, UBND tỉnh này đã chủ trì cuộc họp nghe Tập đoàn Hòa Phát và Tập đoàn KDI Holdings báo cáo đề xuất ý tưởng quy hoạch một số khu vực trên địa bàn thị xã Ninh Hòa. Sau thông tin này, các nhà đầu tư đã ồ ạt tìm về đây để “săn đất”.
Một số môi giới địa phương cho biết các khu đất trước đây trồng mía, keo đang tăng giá từng ngày, thậm chí từng giờ. Trước thông tin này, Chủ tịch UBND thị xã Ninh Hòa đã ban hành văn bản thông báo tạm dừng việc tiếp nhận giải quyết đối với hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ 10/12.
Cùng nhìn lại giai đoạn 2006-2007, thị trường Chứng Khoán và BĐS sôi động, tấp nập chưa từng thấy trong lịch sử. Cổ phiếu tăng đều, liên tục trong hơn một năm (2007) khiến ai tham gia cũng “phải” thắng. Sau khi có tiền lãi, nhà đầu tư lại đổ vào mua nhà và trên một khía cạnh nào đó, cơn sốt chứng khoán được xem là tác nhân dẫn đến cơn sốt BĐS. Tuy nhiên, khi Chỉ thị 03 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tung ra, quy định hạn chế cho vay chứng khoán, nhằm kìm lại sự tăng trưởng quá nóng đã khiến TTCK xuống dốc thảm hại.
Tiếp đó, đến năm 2008, sự tăng trưởng nóng của thị trường BĐS theo phong trào vẫn tiếp diễn, nhưng đã đi tới thời kỳ đỉnh cao, bong bóng bắt đầu vỡ khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng từ tháng 4 năm này. Theo đó, các ngân hàng bị cắt nguồn cung, làn sóng tháo chạy diễn ra, giá cả tụt dốc khiến thị trường BĐS rơi vào cảnh lao đao.
Nhiều chuyên gia lên tiếng cho rằng, cơn sốt bất động sản đang lan rộng ở nhiều tỉnh thành. Giá rao bán nhiều nơi được “thổi” lên chóng mặt. Song cũng chính điều này đã tạo ra thế khó cho thị trường khi người muốn mua không mua được, người định bán lại… ngập ngừng rồi “hét giá”. Cung – cầu khó gặp nhau. Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản – cho biết, thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy quá cao. Giá không phản ánh đúng giá trị thực. “Các nhà đầu tư, dân kinh doanh bất động sản họ cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Họ sẽ ngó lơ cho những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn tình trạng hấp thụ kém. Càng đẩy giá, càng khó bán, giao dịch càng ít”, ông Đính nói.
“Các dấu hiệu của sốt đất đang xuất hiện. Tình trạng thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu đầu tư lớn đã khiến các nhà đầu cơ tận dụng tình thế này, nhiều sản phẩm bất động sản ra đời không đi theo chủ trương quy hoạch phát triển nào cả”, ông Đính thừa nhận. Vị chuyên gia cũng cho biết, một thực trạng xảy ra ở vùng ven Thủ đô chính là các nhóm các nhân gom đất ở vùng nông thôn, sau đó chia lô, đẩy giá bán. Điều này tuy pháp luật không cấm nhưng có nguy cơ gây lãng phí nguồn lực đất đai và khiến giá đất tăng cao, gây bất lợi cho thị trường.
Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là do tổng phương tiện thanh toán trên GDP và dư nợ tín dụng trên GDP của Việt Nam tăng liên tục. Trong khi đó, sản xuất, kinh doanh, đầu tư vào đâu cũng khó khăn, hiệu quả thấp, mà tín dụng vẫn tăng trưởng thì chắc chắn có một phần không nhỏ được đầu tư vào BĐS. Cũng trong bối cảnh khó khăn này, một bộ phận người dân có tiền không thể đầu tư vào sản xuất, kinh doanh, gửi ngân hàng thì lãi suất thấp nên họ chuyển hướng đầu tư, trong đó chứng khoán và bất động sản là kênh đầu tư được ưu tiên lựa chọn. Cần phải kiểm soát chặt chẽ hoạt động tín dụng không phải vì quá lo sợ “bong bóng bất động sản xì hơi”, mà tiền được đầu tư vào đây không tạo ra của cải cho xã hội, không đóng góp bất cứ giá trị nào vào tăng trưởng GDP, như vậy dẫn đến lãng phí nguồn lực của xã hội.
Riêng về câu chuyện dư địa tài khóa và tiền tệ cho các biện pháp hỗ trợ, theo vị PGS, ông vẫn ủng hộ các biện pháp hỗ trợ người dân và doanh nghiệp. Nhưng Chính phủ cần phải nhận biết được rủi ro, xác định được dư địa tài khóa và tiền tệ đúng để thiết kế quy mô các gói hỗ trợ, nguồn và thời gian hỗ trợ được phù hợp. Trọng tâm là xác định rõ không gian tài khóa và tiền tệ để thiết kế chính sách phù hợp.
Tổng Hợp