Bước sang năm 2022, dự báo thị trường có thể hồi phục với mức độ tích cực tùy từng phân khúc cụ thể. Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2021 cho thấy, ở TP.HCM, thị trường sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc.
Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới nhà phố/biệt thự. Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận tín hiệu khởi sắc từ loại hình biệt thự và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng.
Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2021 các tỉnh giáp ranh TP.HCM ghi nhận 46 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 6.220 sản phẩm. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.697 nền, tương đương 76% nguồn cung mới. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục chiếm giữ vị thế chủ lực trong tổng nguồn cung mới do quỹ đất tại TP.HCM ngày càng khan hiếm. Đơn cử, Long An và Đồng Nai là 2 tỉnh dẫn đầu nguồn cung toàn thị trường với khoảng 68% tổng nguồn cung mới.
Thị trường căn hộ ghi nhận 41 dự án mở bán (21.138 căn) trong năm 2021. Các dự án tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương. So với năm 2020, tổng nguồn cung mới bằng 70% (30.042 căn). Lượng tiêu thụ đạt khoảng 17,122 căn, bằng 81% nguồn cung mới và chỉ bằng 65% so với năm trước (26.313 căn). Riêng tại TP.HCM, nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm mạnh so với năm 2020 trở về trước, đây là mức thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay. Loại hình căn hộ hạng sang tại TP.HCM đã xác lập mặt bằng giá mới lên đến gần 400 triệu đồng/m2.
Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh tăng nhẹ. Trong năm 2021, thị trường đón nhận 9,823 căn mở bán đến từ 55 dự án, tăng 34% so với năm trước (7,339 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 57%, tương đương 5,619 căn, tăng 7% so với năm 2020. Nguồn cung mới tập trung ở Đồng Nai và Bình Dương, trong khi Tây Ninh và Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Riêng tại TP.HCM, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trên thị trường sụt giảm mạnh về mức thấp nhất trong 5 năm qua do ảnh hưởng của dịch bệnh và quy định về giãn cách xã hội.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có tín hiệu phục hồi tích cực ở loại hình biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng trong khu phức hợp. Cụ thể, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng trong năm 2021 đạt khoảng 4,115 căn, tỷ lệ tiêu thụ đạt 71% (khoảng 2,925 căn) trên nguồn cung mới. Riêng condotel chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung và sức cầu với khoảng 3,792 căn được cung cấp ra thị trường. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt hơn 58% (khoảng 2,211 căn).
Trong năm 2021, ảnh hưởng từ dịch COVID-19 đã thúc đẩy việc áp dụng công nghệ vào lĩnh vực bất động sản diễn ra nhanh hơn. Ở giai đoạn phong tỏa, giãn cách toàn xã hội, nhiều chủ đầu tư và đơn vị phân phối đẩy mạnh hoạt động giới thiệu dự án, mở bán trực tuyến trên nhiều nền tảng công nghệ khác nhau. Cùng với sự phát triển và những biến động về kinh tế, xã hội… lớn trong 5 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và khu vực TP.HCM nói riêng cũng đã phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, thị trường cũng thể hiện nhiều đặc điểm bao gồm tích cực và các vấn đề bất cập còn tồn tại.
Trước hết, sự sôi động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sự phát triển của kinh tế và đô thị. Về cơ chế, chính sách, có thể thấy Luật Kinh doanh bất động sản đã cởi mở hơn khi người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam. Bên cạnh đó, thị trường ghi nhận sự phát triển của các loại hình mới như condotel, officetel,… Đáng chú ý, chịu ảnh hưởng đáng kể từ dịch COVID-19 và các đợt giãn cách toàn xã hội trong năm qua, hình thức bán hàng trực tuyến được ứng dụng trên nhiều nền tảng. Thị trường cũng bắt đầu xuất hiện mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ qua công nghệ.
Bên cạnh tín hiệu lạc quan, thị trường cũng tồn tại các bất cập không nhỏ. Đơn cử như tình trạng sốt đất ảo xuất phát từ những thông tin vô căn cứ. Mặc dù các tác động từ dịch COVID-19 làm nguồn cung mới và sức mua sụt giảm đáng kể, nhưng lại hình thành nghịch lý trên thị trường khi giá bán thứ cấp có xu hướng giảm trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát, còn giá bán sơ cấp tăng. Đáng chú ý, bất động sản hạng sang liên tục xác lập mặt bằng giá mới.
Tiếp đến là sự mất cân đối nguồn cung căn hộ ở các phân khúc. Cụ thể, căn hộ hạng sang và hạng A chiếm đa số, trong khi loại hình căn hộ vừa túi tiền thiếu vắng. Tính đến năm 2021, thị trường đã vắng bóng căn hộ hạng C có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 trong 2 năm liên tục.
Theo DKRA, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2022 có thể phục hồi và tăng so với năm 2021, tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trong khi TP.HCM tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Đất nền tiếp tục được lựa chọn là kênh đầu tư hàng đầu.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới có thể lên đến khoảng 30.000 căn, đặc biệt tăng mạnh ở TP.HCM và Bình Dương, riêng Long An và Tây Ninh nguồn cung mới có thể tiếp tục khan hiếm. Sức cầu tăng so với năm 2021, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát ở năm 2019. Tại TP.HCM, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở TP. Thủ Đức. Căn hộ hạng A và hạng B dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm. Căn hộ hạng sang tăng mạnh và có thể xác lập mặt bằng giá mới.
Tổng Hợp