Những ngày qua thị trường bất động sản xôn xao câu chuyện một doanh nghiệp địa ốc trúng đấu giá khu đất 10.000 m2 trung tâm khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố Hồ Chí Minh, với giá trúng cao gấp 8 lần giá khởi điểm là 24 nghìn tỷ đồng. Bất thường đấu giá đất quá cao và những tác động, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng cao tại Thủ Thiêm sau đấu giá?
Với mức giá được xác lập sau cuộc đấu giá, ví dụ như với 1 triệu USD, người mua sẽ được 22m2 tại Hong Kong, ở New York là 25m2, Thượng Hải là 54m2, tại Thủ Thiêm chỉ sở hữu được 10m2. Có thể thấy, so với những đô thị đất chật người đông, là trung tâm thương mại tài chính toàn cầu… với sự phát triển và thu nhập kinh doanh, tài chính của TP Hồ Chí Minh, rõ ràng có 1 sự chênh lệch thực sự khó lý giải?
Thông tin từ Ban quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm, hiện khu đô thị này còn 67 lô đất ở nhiều khu chức năng khác nhau như trường học, trung tâm thương mại, giải trí, công cộng… và sẽ được tiếp tục tổ chức bán đấu giá. Việc đấu giá khu đất vừa rồi với giá cao như vậy, các chuyên gia cho rằng sẽ gây khó khăn cho cả chính quyền Thành phố lẫn nhà đầu tư khi họ sẽ dựa trên cơ sở nào để đấu giá những khu đất tiếp theo. Chưa kể giá đất quá cao thì sức hấp dẫn với nhà đầu tư cũng sụt giảm gây khó cho việc kêu gọi đầu tư phát triển khu vực này trong thời gian tới. Theo quy hoạch, Thủ Thiêm được xem là trung tâm mới của TP Hồ Chí Minh, được phát triển theo mục tiêu trở thành trung tâm tài chính hàng đầu khu vực và quốc tế. Tuy nhiên, sau hơn 20 năm đề án này vẫn chưa đạt được như kỳ vọng.
Với số tiền bỏ ra cho 2,45 tỷ đồng/m2 đất, theo tính toán của các chuyên gia, DN phải xây dựng những căn hộ siêu sang với giá bán tối thiểu là 500-600 triệu đồng/m2 thì may ra mới có lãi. Đây là thực sự là một bài toán “khó nhằn” đối với nhiều chủ đầu tư, quỹ đầu tư địa ốc bởi so sánh trong khu vực, một căn hộ cao cấp có giá bán cao nhất hiện nay cũng chỉ ở mức 200 triệu đồng/m2. Nếu theo kịch bản sau 3 tháng nữa, doanh nghiệp trúng đấu giá nộp đủ tiền đất cho ngân sách Thành phố Hồ Chí Minh, điều này sẽ tác động đến thị trường theo 2 hướng. Mặt tích cực: thành phố sẽ có thêm cơ sở để định giá, thu ngân sách tốt hơn. Ngược lại, về mặt tiêu cực giá đất tăng làm tăng gánh nặng chi phí khiến giá nhà tiếp tục tăng.
Nhìn vào lịch sử, giá đất tại Thủ Thiêm đã tăng trưởng hơn 200% trong 5 năm qua với đa số là sản phẩm cao cấp hạng sang. Theo JLL Việt Nam, trong 5-10 năm tới khi cơ sở hạ tầng đã hoàn thành đầy đủ, dư địa tăng trưởng về giá vẫn còn. Tuy nhiên, với cơ sở hạ tầng, và tốc độ phát triển kinh tế TP Hồ Chí Minh hiện nay, nhiều chuyên gia lo ngại việc tăng giá nhảy vọt sẽ khiến thị trường khó khăn hơn.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho hay, việc đấu giá thành công, bên cạnh mặt tích cực là ngân sách sẽ thu được đúng với mức giá theo thị trường nhưng vẫn có một số hệ lụy. Cụ thể, ông Quang cho rằng, việc đấu giá đất thành công tạo ra mặt bằng giá mới trên thị trường bất động sản. Khi kết quả đấu giá đất lên đến 2,4 tỷ đồng/m2 được xem như việc hợp thức hóa mức giá tại các dự án căn hộ hạng sang, siêu sang hay những căn hộ thương hiệu mà trước đây cứ nghĩ là giá cao nhưng giờ xem như chưa cao. “Sau việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm sẽ bắt đầu tạo một “cơn sốt” bất động sản. Khi thị trường nhìn nhận cuộc đấu giá minh bạch, rõ ràng nghĩa là thị trường có giá minh bạch, rất cao… tất cả bất động sản ăn theo đó sẽ tăng giá theo.
Việc đấu giá này tạo ra một mặt bằng giá của Nhà nước bằng với giá thị trường. Khi tạo ra mức giá như vậy sẽ gây ra hệ lụy đó là tất cả các doanh nghiệp khi tính tiền sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng. Nếu trước đây cứ nghĩ giá đất ở Thủ Thiêm chỉ khoảng 200 -300 triệu đồng/m2 thì bây giờ lên 2,4 tỷ đồng/m2, cao gấp 8 lần như vậy thì những khu vực có mức giá từ 5-10 triệu đồng/m2 liệu có “ăn theo” cũng sẽ tăng cao hơn 7-8 lần như vậy không? Vì giá Nhà nước bằng giá thị trường thì những doanh nghiệp nào chưa nộp tiền sử dụng đất cũng sẽ ảnh hưởng rất lớn”, ông Quang nói. Một hậu quả khác, theo ông Quang, giá bất động sản cao như vậy vô hình trung những người thu nhập thấp sẽ càng ít cơ hội có nhà. “Vì thế, một mặt thị trường tăng theo mức giá chung thì mặt khác Nhà nước cũng nên có chính sách hỗ trợ hoặc là cắt bớt phần thu tiền từ đấu giá này để phát triển nhà ở thu nhập thấp, như vậy thị trường mới hài hòa”, ông Quang bày tỏ quan điểm.
24 nghìn tỷ đồng cho hơn 10 ngàn m2 đất ngay trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm , trung bình, mỗi mét vuông hơn 2,4 tỷ đồng. Con số phá vỡ mọi kỷ lục về đấu giá đất, thậm chí còn đắt hơn cả đất ở các đô thị lớn trên thế giới như Hong Kong (Trung Quốc), New York, Thượng Hải… Liệu đây có phải là tín hiệu tích cực hay sẽ gây nên những tác động gì cho thị trường bất động sản, phát triển đô thị trong thời gian tới?
Tổng Hợp