Từ việc siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thúc đẩy luật đất đai sửa đổi đến việc gỡ rối chính sách dự án,… những công cụ này hứa hẹn có thể kiềm chế giá nhà và giá bất động sản sẽ giảm trong tương lai theo nhiều dự báo của các chuyên gia…
Vì sao phải kiểm soát việc phát hành TPDN? Có thực tế thời gian qua nhiều doanh nghiệp, chủ yếu là ngành BĐS, đã lạm dụng quá mức hình thức huy động vốn này dẫn đến rủi ro cho thị trường và người mua trái phiếu. Nhiều chuyên gia gọi đó là tình trạng bát nháo. Khi nguồn vốn bị siết lại, doanh nghiệp BĐS không thể đầu tư tràn lan, dùng vốn không có trọng tâm như trước nữa mà phải tập trung vào các dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất để có thể huy động vốn từ khách hàng. Phát hành trái phiếu để bổ sung nguồn vốn lưu động cho doanh nghiệp và thực tế là dùng vốn để đầu tư xây dựng vào dự án. Bây giờ chỉ còn nguồn vốn huy động từ khách hàng là quan trọng nhất. Doanh nghiệp phải tập trung triển khai các giai đoạn trước đó như giải phóng mặt bằng, quy hoạch 1/500, xây dựng cơ sở hạ tầng, phần móng nếu là chung cư… để đủ điều kiện bán nhà đất là tài sản hình thành trong tương lai hoặc liên doanh, liên kết.
Theo TS Đinh Thế Hiển, phải xác định rằng Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định về kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) không phải chỉ nhắm vào doanh nghiệp BĐS mà để đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng. Cũng theo ông Hiển, tín dụng BĐS thời gian qua có sự biến tướng trong lĩnh vực phát hành TPDN, nhất là trong năm 2020 và 2021. Ngân hàng huy động vốn ngắn hạn của người cho vay để cho vay, không có nhiệm vụ đầu tư TPDN. “Cũng phải thừa nhận rằng tín dụng thời gian qua nghiêng về BĐS quá, nên nếu có rủi ro trong thị trường BĐS thì hệ thống tài chính gặp rủi ro. Như vậy có thể hiểu rằng quy định siết phát hành TPDN này là bước tiếp theo trong lộ trình đảm bảo an toàn hệ thống tài chính quốc gia mà Chính phủ, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện những năm qua”, ông Hiển giải thích.
Theo ông Hiển, thị trường BĐS chắc chắn sẽ hạ nhiệt dù khó xuống như năm 2012-2013. Với quy định mới của Ngân hàng Nhà nước, nhiều doanh nghiệp BĐS không huy động được nguồn vốn mới, nhiều dự án và nhiều người ôm BĐS buộc phải bán để trả nợ. Theo các chuyên gia, việc Ngân hàng Nhà nước siết ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản là ngành chịu ảnh hưởng nhất từ các quy định này nhưng đổi lại giá BĐS trong thời gian tới sẽ ổn định, thậm chí giảm. Trước đó, thị trường TPDN có sự tăng trưởng nóng với nhiều dấu hiệu bất ổn. Quy mô giá trị phát hành sơ cấp trong 9 tháng năm 2021 đạt 430.000 tỉ đồng, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước, mặc dù có giai đoạn trì hoãn lại sau khi nghị định 153 và 155 đi vào hiệu lực.
Nhà đầu tư đã tỉnh táo hơn trước
Đợt dịch lần này khác so với các đợt dịch trước là giá nhà đất không có dấu hiệu giảm sau đó. Không chỉ đất nền, căn hộ cũng không có hiện tượng giảm giá, thậm chí giá vẫn tăng mạnh trên thị trường sơ cấp. Riêng với phân khúc đất nền, nhiều dự báo cho rằng, với việc NĐT đổ đi tìm hiểu đất nền ở các tỉnh lân cận Tp.HCM thời gian vừa qua rất có thể xảy ra cơn sốt vào đầu năm 2020 – vốn đã từng xảy ra đầu năm 2021. Theo một chuyên gia trong ngành, ở thị trường sơ cấp giá BĐS không giảm, còn ở thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư mua đi bán lại tài sản cũng không tự động giảm giá do họ đã tính chi phí tài chính (vốn vay, lãi suất) và kỳ vọng một biên lợi nhuận trung bình (không có nhà đầu tư nào kỳ vọng lỗ).
Theo đó, dù thị trường thứ cấp luôn có tính linh hoạt cao, giá chào bán vẫn không giảm trên bảng niêm yết tin rao như kỳ vọng của nhóm bắt đáy. Hiện tượng giảm giá chỉ xuất hiện ngầm, bên bán chỉ giảm giá âm thầm trong quá trình thương lượng khi tiếp cận được khách hàng mục tiêu (có đủ tài chính chi trả) và đối tượng mua biết cách giằng co, mặc cả. Nếu tính toán khá kỹ lưỡng thường NĐT sẽ mất đi cơ hội tốt, mà ít khi được lặp lại thời điểm thị trường chưa nhiều chuyển biến. Gần như các NĐT có kinh nghiệm sẽ biết khả năng sốt đất vùng ven Sài Gòn sẽ diễn ra sau khi nới giãn cách nhưng vì dịch chưa hết hẳn nên hình thành tâm lý e dè, hoặc chờ đợi giảm giá thêm nên mới không xuống tiền mua.
Theo đó, một mặt họ vừa muốn mua, vừa chờ đợi kèm tâm lý “sốt ruột” sợ sốt đất, giá sẽ bật tăng. Thực tế cho thấy, dù cơn sốt đất vùng ven Sài Gòn chưa thể hiện rõ nét hay đột biến nhưng đã có dấu hiệu âm ỉ từ tháng 11/2021 đến nay. Tại các khu vực như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, hay xa hơn là Bình Thuận, Bình Phước… thị trường đã rục rịch trở lại. Các phòng công chứng cũng đã hoạt động gần như hết công suất ở giai đoạn này. Trong đó, phân khúc đất nền được xem là “nóng” hơn cả. Còn ở phân khúc căn hộ thì loại hình nhà vừa túi tiền vẫn được người mua quan tâm. Đáng chú ý, một số giỏ hàng căn hộ cao cấp tại khu Đông Tp.HCM của một số đơn vị cũng ghi nhận kết quả bán hàng khả quan 70-80% trong đợt đầu công bố sau dịch.
Rõ ràng, khá nhiều NĐT nhận thấy cơn sốt đất đang âm ỉ sau thời gian bị nén, đặc biệt nguy cơ về lạm phát tăng cũng khiến dòng tiền đổ vào BĐS trú ẩn. Thế nhưng, có một nhóm NĐT vẫn cố để thương lượng được giá tốt hơn vào cuối năm ở nguồn hàng mà NĐT đi trước bị áp lực tài chính. Thế nhưng, theo anh Tuấn, có một điều mà các NĐT không thể không thừa nhận rằng, khi giá thị trường lên thì các NĐT cũng sẽ lên giá bán theo giá thị trường; rất ít khi giữ giá cũ, và càng khó hơn khi họ bán giá thấp hơn (trừ trường hợp NĐT đang quá kẹt tiền, nhưng trường hợp này hiện không nhiều).
Nhật Hạ
(Tổng Hợp)