Bên cạnh việc ách tắc các thủ tục pháp lý thì việc nhiều doanh nghiệp mua gom và đầu cơ dự án là nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản hiện nay khan hiếm nghiêm trọng.
Khó khăn đầu tiên phải kể đến là đại dịch Covid-19, khiến kinh tế bị đình trệ, đứt gãy. Điều đó dẫn đến nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động, thậm chí phá sản, giải thể.
Thị trường cũng phải chứng kiến tình trạng đứt gãy cung ứng nguyên vật liệu – thiết bị; khó khăn trong thực hiện thủ tục đầu tư, kéo dài thời gian phê duyệt – cấp phép xây dựng; vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến không thể phê duyệt hồ sơ đầu tư dự án. Từ đó dẫn tới hệ quả thị trường khó cải thiện được nguồn cung, khiến cho các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn, trong khi vẫn phải duy trì cho dự án.
Đối với thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, khó khăn lớn nhất là các vướng mắc về mặt pháp lý. Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ phát triển chưa được quan tâm đúng mức; chính sách hỗ trợ khó khăn của các khu bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng bởi Covid-19 chưa tương xứng; chính sách đầu tư sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng chưa đủ để khiến các nhà đầu tư an tâm tham gia vào thị trường này. Ngoài ra, việc thiếu vắng cơ chế chính sách thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng trong nước, cũng là một nút thắt lớn cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng nói riêng.
Các thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu tính minh bạch, dẫn đến tình trạng thông qua các dự án bất động sản, nhà ở chưa đủ cơ sở pháp lý, điều kiện huy động vốn hoặc dự án không có thật (dự án ma) để lừa đảo, chiếm dụng tiền huy động của người mua; hay việc lợi dụng các thông tin về quy hoạch, về nâng cấp đô thị, cấp hành chính để thối giá, gây sốt ảo bất động sản.
Tại các địa phương khác như Thanh Hóa; TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP.HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai,… cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn. Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, giá giao dịch căn hộ chung cư ở nhiều dự án, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, đều tăng trong khoảng 5-7%. Giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương tăng bình quân khoảng 8-10% (tích lũy cả hai quý, giá nhà ở riêng lẻ tại nhiều địa phương có mức tăng khoảng 15-20% so với mức quý IV/2020).
TP.HCM là nơi có nhu cầu nhà ở lớn nhất cả nước và không ngừng tăng lên theo tốc độ gia tăng dân số mỗi năm. Trong khi suốt 3 – 4 năm trở lại đây, do thiếu hụt quỹ đất, nguồn cung căn hộ nội thành ngày càng có xu hướng sụt giảm, chưa kể căn hộ với giá phù hợp túi tiền lại càng khan hiếm hơn. Nếu nhiều năm trước giá BĐS vùng ven chỉ giao động ở khoảng 10 – 18 triệu đồng/m2 thì giờ đây mặt bằng giá mới ở một số nơi tiêu biểu như Thuận An (Bình Dương), Bến Lức (Long An), Nhơn Trạch (Đồng Nai),…đã chạm đến ngưỡng 30 – 35 triệu đồng/m2 hoặc thậm chí còn cao hơn. Nhiều dự án đang gặp khó do thủ tục pháp lý chồng chéo, bất cập kéo dài nhiều năm qua. Nếu không được tháo gỡ sớm, nhiều chủ đầu tư sẽ bị chôn vốn quá lâu và không thể thoát ra. Điều này sẽ đẩy đến nguồn cung càng khan hiếm, thị trường lệch pha cung – cầu ngày càng cao và áp lực tăng giá không ngừng.
Báo cáo tài chính quý III của các doanh nghiệp cũng cho thấy tồn kho của nhóm BĐS niêm yết đang cao. Trong đó, một số doanh nghiệp có giá trị tồn kho chiếm tỉ trọng cao trong tổng giá trị tài sản. Đơn cử một tập đoàn BĐS có nhiều dự án tại TP.HCM tồn kho cuối quý đến hơn 11.000 tỉ đồng. Một công ty khác có hàng tồn kho chiếm hơn 7.200 tỉ đồng, tương đương 61% tổng giá trị tài sản, tăng khoảng 26% so với đầu năm. Một chủ đầu tư đang đầu tư các khu đô thị ghi nhận lượng hàng tồn kho ở mức rất cao, hơn 17.600 tỉ đồng, tăng gần gấp ba lần so với hồi đầu năm. Lượng hàng tồn kho nhiều nhưng nghịch lý là giá BĐS vẫn tăng cao.
Một nghịch lý của thị trường là thiếu hụt sản phẩm nhà ở có giá vừa túi tiền trong khi nguồn cung cao cấp lại dư thừa. Như vậy, các chủ đầu tư đang gặp khó vì hàng tồn kho nhiều không bán được, áp lực trả lãi vay cho ngân hàng. Phía ngân hàng cũng rơi vào thế khó trong khi khách hàng không thể mua nổi nhà vì đa phần là sản phẩm cao cấp.
Cương Nguyễn
(Tổng Hợp)