Chỉ số lạm phát đang được dự báo có thể tăng cao trước những biến động của nền kinh tế như các gói kích cầu được tung ra, hoạt động đầu tư công đẩy mạnh, giá nguyên vật liệu và xăng dầu tăng…Đây là lý do mà không ít nhà đầu tư và chuyên gia cho rằng, khi lạm phát xảy ra, nhà đầu tư nên bỏ tiền vào bất động sản.
Trong gần hai năm đại dịch COVID-19, trong khi các hoạt động sản xuất kinh doanh và cả dịch vụ bị đình trệ thì thị trường chứng khoán và bất động sản lại có nhiều “cơn sốt”. Các chỉ số chứng khoán liên tục tạo đỉnh mới với số lượng nhà đầu tư tham gia thị trường tăng vọt. Giá đất nhiều nơi tăng cao, các cơn sốt đất vùng ven, khu công nghiệp,… diễn ra ở nhiều tỉnh thành trên cả nước. Giải thích cho sự tăng nóng của chứng khoán và bất động sản trong thời gian qua các chuyên gia cho rằng nguyên nhân chính là lãi suất tiền gửi đã ở mức rất thấp trong khi việc đầu tư mới hay mở rộng kinh doanh rất hạn chế khiến tiền nhàn rỗi đi vào các kênh rủi ro hơn.
Nhìn lại những thời điểm lạm phát cao xảy ra như giai đoạn 2007-2008 hay 2011-2013, trước khi chỉ số này tăng cao đột biến thì dòng tiền đổ vào bất động sản tăng mạnh mẽ. Tuy nhiên, khi lạm phát tăng, Chính phủ đều có động thái ban hành chính sách thắt chặt dòng tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản, cắt giảm đầu tư công nhằm kiếm chế lạm phát.
Tác động của chính sách này khiến thị trường gần như đóng băng. Giá nhà sụt giảm ở nhiều phân khúc, khả năng thanh khoản tụt dốc. Cũng bởi tác động này mà nhiều nhà đầu cơ buộc phải rời bỏ thị trường vì không thể “gánh” nổi các khoản nợ. Nếu nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính thì việc xuống tiền ngay từ bây giờ là hợp lý. Nhưng nếu có 1 tỷ mà đi vay hết 700 triệu thì khi lạm phát xảy ra, lãi suất sẽ rất cao và khả năng chi trả của người mua sẽ bị hạn chế.
Bất động sản đang kỳ vọng vào xu hướng mở cửa trở lại của nền kinh tế Việt Nam và việc hưởng lợi từ các gói kích thích kinh tế mới của Chính phủ. Tuy nhiên, thị trường có thực sự bùng nổ vào năm 2022 như nhiều dự báo hay không còn phụ thuộc rất lớn vào khả năng phục hồi của nền kinh tế. Câu chuyện lạm phát hiện đang được nhắc đến trong bối cảnh bối cảnh Chính phủ triển khai các biện pháp phục hồi kinh tế bằng việc xem xét nới lỏng các chính sách tài khóa, tiền tệ.
Thực tế, kể từ khi thị trường bất động sản dần tan băng vào năm 2014 đã chứng kiến chu kỳ tăng giá liên tục trong giai đoạn 2016 – 2019. Đến nay, tại nhiều khu vực, giá bất động sản đã ghi nhận tăng mạnh. Đáng chú ý, ngay cả trong giai đoạn dịch bệnh, giá nhà vẫn leo cao, nằm ngoài dự đoán và kỳ vọng của đại đa số người dân. Trước bối cảnh lạm phát, không ít người đang lên kế hoạch để đón đầu cơ hội cũng như bảo toàn dòng tiền.
Khi lạm phát xảy ra, trong khoảng thời gian nhà đầu tư có bất động sản chờ bán, họ vẫn phải nộp lãi suất lớn. Chi phí chi tiêu tiêu hàng của người dân phải tăng để bù lạm phát và họ sẽ không có tiền mua bất động sản. Đối với người vay mua bất động sản, họ cũng phải lo chi phí chi tiêu hàng ngày cùng với khoản tiền lãi tăng. Thế nên xảy ra tình trạng chưa đợi bán được bất động sản đã phải còng lưng trả nợ tiền vay bất động sản.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, nếu giả sử lạm phát xảy ra ở mức 6-10% thì người đầu tư bất động sản vay ngân hàng sẽ đối mặt vào rủi ro đầu tiên. Ông Hiển phân tích, khi lạm phát xảy ra ở mức 6-10% thì lãi suất tiền gửi sẽ phải tăng lên tới 10%. Như vậy, ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất vay lên tới 14-15% để bù lạm phát. Trong khi đó, người đầu tư bất động sản đa phần đều vay ngân hàng ít nhất từ 30% tới 70%. Ông Hiển dẫn chứng lại hệ quả của nhiều nhà đầu tư, ngay cả đại gia lớn từng vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản cũng rơi vào cảnh nợ nần, túng quẫn. Họ là ông chủ, nhưng lạm phát xảy ra khó xoay được khoản nợ. Và kịch bản năm 2011-2013 là lạm phát xảy ra cao, nhiều đại gia bị phá sản.
Trong bối cảnh khó khăn này, một bộ phận người dân có tiền không thể đầu tư vào sản xuất, kinh doanh, gửi ngân hàng thì lãi suất thấp nên họ chuyển hướng đầu tư, trong đó chứng khoán và bất động sản là kênh đầu tư được ưu tiên lựa chọn. Cần phải kiểm soát chặt chẽ hoạt động tín dụng không phải vì quá lo sợ “bong bóng bất động sản xì hơi”, mà tiền được đầu tư vào đây không tạo ra của cải cho xã hội, không đóng góp bất cứ giá trị nào vào tăng trưởng GDP, như vậy dẫn đến lãng phí nguồn lực của xã hội.
Nhật Hạ
(Tổng Hợp)