Khi lạm phát tăng cao, nhà đầu tư thường có xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang những kênh trú ẩn an toàn, trong đó có bất động sản khi đó sẽ tạo cơn sốt đất ảo. Việc thị trường bất động sản phía Nam sẽ bùng nổ sau thời gian dài bị nén lại đã được dự báo từ trước.
6 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản chứng kiến những cơn “nhảy múa” của giá đất tại nhiều tỉnh thành trên cả nước. Giá đất nhiều nơi tăng mạnh, thậm chí từ vài trăm nghìn đồng/m2 tăng lên gấp 10 – 20 lần so với giá khởi điểm từ giới đầu cơ. Từ đây, thị trường rơi vào trạng thái giá điên đảo.
Nguyên nhân tác động trực tiếp là sự phát triển mạnh của hệ thống hạ tầng kết nối, khi hàng loạt dự án hạ tầng kết nối liên vùng đã, đang và sắp triển khai ở khu vực này như cao tốc Bến Lức – Long Thành kết nối các tỉnh miền Tây với Đồng Nai; cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, kết nối TP.HCM với Tây Ninh; cao tốc Dầu Giây – Liên Khương kết nối Đồng Nai với Lâm Đồng; cao tốc Phan Thiết – Cam Ranh (Khánh Hòa); cao tốc Biên Hòa – Bà Rịa…
Ngoài ra, sân bay Phan Thiết cũng đã được Thủ tướng đồng ý điều chỉnh quy mô đầu tư từ hơn 5.000 tỷ đồng lên hơn 10.000 tỷ đồng, biến sân bay này thành 1 trong 3 sân bay quy mô nhất miền Trung, chỉ sau sân bay Cam Ranh và Đà Nẵng… Sự bứt tốc của hàng loạt các dự án giao thông lớn không chỉ có ý nghĩa cho sự phát triển kinh tế của các địa phương mà còn thúc đẩy tốc độ đô thị hóa ở nhiều nơi diễn ra mạnh mẽ.
Trên thực tế, có nhiều người “hốt bạc” nhờ xu hướng này, nhưng cũng có không ít người “vỡ mộng” vì nhận diện sai bản chất của thị trường, thậm chí có những khu vực chưa được quy hoạch rõ ràng, nhiều người sẵn sàng lao vào đầu tư với kỳ vọng tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn, nhưng rủi ro chôn vốn là rất cao. Sự nóng lên của thị trường bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu diễn ra sau thông tin chính thức triển khai cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, nối TP. Biên Hòa (Đồng Nai) với tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, bên cạnh kỳ vọng địa phương này sẽ “lột xác” khi đang đón nhận nguồn vốn lớn từ cả nhà đầu tư trong và ngoài nước đổ về phát triển các khu công nghiệp, từ đó khiến nhu cầu nhà ở tăng cao.
Giai đoạn trước đây, những cơn sốt đất thường là các sản phẩm bất động sản mang tính chất thương mại do các chủ đầu tư tạo lập. Nhưng giai đoạn vừa qua, cơn sốt đất chủ yếu mang tính chất trên đất nông nghiệp ở các địa phương, không phải là các sản phẩm do doanh nghiệp sản xuất. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản. Giới quan sát cho rằng, cơn “sốt” đất sẽ quay lại khi dịch bệnh được kiểm soát. Lúc này, giới đầu tư sẽ tìm cách tạo ra các cơn sốt đất mới ở ngay tại những địa phương đã diễn ra sốt đất trước đó để có thể thoát được số đất đã “ôm”. Sau khi các địa phương dần thích ứng linh hoạt với dịch bệnh, hiện nay, thị trường bất động sản cũng đang “ấm” trở lại. Thời điểm này tương tự thời điểm đầu năm 2021, cơn sốt đất ở một vài nơi nếu có xuất hiện cũng không xuất phát từ nhu cầu thực mà do thông tin của một số người cố ý đưa ra, không có căn cứ thuyết phục, mục đích tạo ra sự sôi động/khan hiếm giả tạo để thu hút người mua.
Dù gặp những khó khăn do ảnh hưởng tiêu cực của dịch Covid-19, bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn. Hiện thị trường bất động sản đang dần sôi động trở lại với các hoạt động mở bán của các doanh nghiệp, sự tham gia của các nhà đầu tư.
Tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm nhà ở chỉ đạt 40% lượng chào bán trên thị trường. Riêng với phân khúc đất nền, tỉ lệ này cao hơn, đạt khoảng 50%. Về giá giao dịch, tại nhiều địa phương thực hiện giãn cách lượng giao dịch BĐS thành công hầu như không đáng kể. Các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh BĐS vẫn giữ mức giá chào bán đã thiết lập từ cuối quý II.
Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Xây dựng và diễn biến thực tế trên thị trường, trong khi giá căn hộ chung cư đều vẫn giữ giá hoặc tăng nhẹ khoảng 1-2%, thì giá nhà ở riêng lẻ, đất nền lại giảm, cũng với tỷ lệ từ 1-2%. Giá mặt bằng thương mại cho thuê, căn hộ, nhà ở cho thuê mặt bằng giảm chung khoảng 2-3%. Lý giải về diễn biến trái chiều giá này, Bộ Xây dựng cho rằng, giá bán nhà ở có xu hướng tăng là do nguồn cung các dự án mới hầu như không có, trong khi nhu cầu thực trên thị trường vẫn cao. Cùng với đó là nguyên nhân từ chi phí nguyên vật liệu đầu vào, đặc biệt là các sản phẩm nhập khẩu tăng (như giá thép những tháng đầu năm 2021 tăng tới 30-40% so với thời điểm cuối năm 2020). Giá các loại vật liệu xây dựng, như xi măng, cát gạch cũng tăng, làm giá căn hộ tăng và hình thành mặt bằng giá mới.
Theo nhận định của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, phân khúc căn hộ chung cư là phân khúc phục hồi tốt nhất của thị trường BĐS trong những tháng cuối năm 2021 và trong năm 2022 do nguồn cung sát với nhu cầu thực của người mua.
Cương Nguyễn
(Tổng Hợp)