Giá cả là một trong những yếu tố quan trọng khiến người mua nhà có thể đi đến quyết định mua hoặc không mua một bất động sản, người dân muốn định cư tại Sài Gòn cân nhắc nhiều đến vị trí các quận trung tâm hay huyện vùng ven. Giá đất các quận, huyện ở Sài Gòn không còn như trước mỗi ngày một tăng lên…
Thông tin về đơn giá đất trung bình tại mỗi quận/huyện giúp cho người mua nhà lần đầu có cái nhìn tổng quan về giá cả tại thị trường BĐS nhà phố TP.HCM, từ đó có những tính toán hợp lý về khoảng ngân sách cần chuẩn bị. Giá cả trung bình của từng quận cũng phản ánh phần nào mức phát triển của cơ sở hạ tầng, quy hoạch, tiện ích cũng như mức độ kỳ vọng của thị trường về việc buôn bán, kinh doanh.
Đơn giá đất trung bình tại thời điểm tháng 9/2021 ở các quận thuộc khu vực trung tâm có mức giá trên 300 triệu đồng/m2. Cụ thể là quận 1 có đơn giá đất 546 triệu đồng/m2, quận 3 là 399 triệu đồng/m2, quận 5 là 304 triệu đồng/m2, quận 10 có đơn giá đất trung bình là 319 triệu đồng/m2 (đơn giá này là đơn giá trung bình của các thửa đất ở vị trí mặt tiền tại từng quận).
Tiếp theo, ở nhóm các quận gần trung tâm có đơn giá đất dao động trong khoảng 180-250 triệu đồng/m2. Quận 4 có đơn giá đất trung bình là 232 triệu đồng/m2, quận 6 là 186 triệu đồng/m2, quận 11 là 243 triệu đồng/m2, quận Phú Nhuận có đơn giá đất trung bình là 234 triệu đồng/m2, quận Bình Thạnh là 199 triệu đồng/m2, quận Tân Bình là 182 triệu đồng/m2.
Kế đến là các quận có lịch sử phát triển ngắn hơn so với các quận nhóm 1 và 2, chủ yếu phát triển mạnh trong khoảng 15-20 năm trở lại đây. Đơn giá đất trung bình khoảng 60-150 triệu/m2. Quận 2 cũ (TP. Thủ Đức) là 120 triệu đồng/m2, quận 7 là 144 triệu đồng/m2, quận 8 là 140 triệu đồng/m2, quận 9 cũ (TP. Thủ Đức) là 68 triệu đồng/m2, quận 12 là 76 triệu đồng/m2, quận Tân Phú là 130 triệu đồng/m2, quận Bình Tân là 90 triệu đồng/m2, quận Thủ Đức cũ (TP. Thủ Đức) là 97 triệu đồng/m2, quận Gò Vấp là 116 triệu đồng/m2.
Các huyện ngoại thành có đơn giá trung bình thuộc nhóm thấp nhất tại TP.HCM, với mức giá 56 triệu đồng/m2 tại huyện Nhà Bè, 43 triệu đồng/m2 tại huyện Bình Chánh và 47 triệu đồng/m2 tại huyện Hóc Môn.
Để mua đúng giá bất động sản, khách hàng cần quan tâm đến việc xác định yêu cầu về đặc tính bất động sản; khảo sát mặt bằng giá nhà đất tại khu vực; kựa chọn các bất động sản thỏa điều kiện; xác định các đặc điểm chưa tốt của tài sản mục tiêu và thương lượng giá.cung – cầu trên thị trường được biểu hiện qua số lượng bất động sản được chào bán trên thị trường (bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp) và nhu cầu đi liền với khả năng tài chính của người dân, các nhà đầu tư trong thời kỳ đó. Nguồn cung thị trường bất động sản có thể đến từ các dự án chung cư, đất nền sơ cấp hay đến từ việc mua đi bán lại nhà ở tại thị trường thứ cấp.
Theo các chuyên gia, nguồn cung mới quý 4, toàn bộ khu vực TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận có thể có 3.500 – 4.500 căn hộ được đưa ra thị trường. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương vẫn dẫn đầu với khoảng 2.000 – 3.500 căn, tuỳ điều kiện thị trường mà các chủ đầu tư đưa ra lượng hàng phù hợp.
Dự kiến, nguồn cung căn hộ của TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận cả năm 2021 tương đương 55% so với năm 2020. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có nhiều dấu hiệu tích cực do các hoạt động du lịch vẫn chưa thể phục hồi mạnh cho đến hết năm 2021, ngoại trừ một vài địa phương có kế hoạch áp dụng hộ chiếu xanh. Sức mua chung trong quý 4, về cơ bản sẽ diễn biến tương tự hoặc tăng nhẹ so với quý 3. Điểm sáng của quý 4 vẫn dựa vào những người có tiềm lực tài chính lựa chọn bất động sản là kênh hàng đầu để đầu tư lâu dài và đa dạng hoá, bảo toàn giá trị tài sản.
Tuy nhiên, bước sang năm 2022, áp lực tăng giá sẽ rất lớn bởi các lý do chính đã bắt đầu xuất hiện từ quý I/2021 (lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí đầu vào tăng). Đặc biệt, từ quý II/2022, khi kinh tế phát triển mạnh trở lại (nhiều dự báo cho rằng GDP năm 2022 có thể lên đến 6,5 – 7,5%), Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân (cho cả trẻ em), bất động sản sẽ càng có đà tăng giá.
Các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương cũng không còn quỹ đất tốt, có pháp lý hoàn thiện nên các doanh nghiệp phải ra xa nữa mới tìm kiếm được quỹ đất để phát triển dự án. Điều này khiến các quỹ đất eo hẹp và giá vì thế cũng tăng cao.
Không những thế, các chi phí vốn, xây dựng, tiền sử dụng đất cũng tăng mạnh khiến giá bất động sản tăng theo. Thực tế hiện nay phát triển bất động sản ở các tỉnh không chỉ dựa vào TP. Hồ Chí Minh mà ở nơi đây đều có các trung tâm để thu hút dân về, ngay cả TP. Hồ Chí Minh cũng không còn lấy quận 1, 3 là trung tâm mà có các trung tâm đã dời về các quận, từng quận là từng trung tâm riêng.
Nhật Hạ
(Tổng Hợp)