Nhận định về triển vọng từ nay đến cuối năm, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường vẫn sẽ gặp khó khăn và không có nhiều chuyển biến đáng chú ý. Thị trường bất động sản muốn thấy biến đổi phải chờ năm 2022…
Lần đầu tiên Việt Nam chứng kiến tốc độ tăng trưởng kinh tế âm 6,17% trong quý III/2021. Sự “đóng băng” của nền kinh tế và sụt giảm tăng trưởng diễn ra ở tất cả ngành nghề và bất động sản không là ngoại lệ.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng và các đơn vị nghiên cứu, thị trường BĐS quý III/2021 giá vẫn tăng ở một số phân khúc bất chấp ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Hiện nay dịch COVID-19 đã được kiểm soát ở TP HCM và nhiều địa phương trên cả nước, đi kèm với đó các hoạt động đi lại dần được nới lỏng. Nhà đầu tư đã có sự quan tâm hơn đến thị trường.
Một sự kiện mới đây, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng, dịch COVID-19 đã tác động rất lớn với nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt là đợt dịch thứ 4. Ông Ánh cho rằng, Nghị quyết 128 của Chính phủ là một sự thay đổi mang tầm chiến lược, sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản dần hồi phục và dần trỗi dậy. Theo dự báo, tác động tiêu cực của dịch bệnh với thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục trong quý cuối năm 2021 và kéo sang năm 2022 và nửa đầu năm 2023. Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, dù nền kinh tế đi có lên hay đi xuống, lượng tiền vẫn thế, thậm chí sẽ còn tăng lên.
Theo TS. Vũ Đình Ánh, các ngân hàng thời gian vừa qua cho vay rất tốt, trong đó cho vay bất động sản, chứng khoán với tốc độ tăng rất mạnh. Số liệu cho vay margin của các công ty chứng khoán tăng rất tốt. Khi thị trường bất động sản phục hồi không tốt trong năm năm 2022 sẽ làm nợ xấu tăng lên. Tuy nhiên, các yếu tố về mặt kinh tế sẽ khiến thị trường bất động sản chuyển biến tích cực hơn trong năm 2022. Điều này phụ thuộc chính sách vĩ mô và cách hành xử phương án kinh doanh bất động sản.
Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam dự báo ngay quý I/2022, áp lực tăng giá BĐS sẽ rất lớn bởi lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí đầu vào tăng. Các nguyên nhân này đã bắt đầu xuất hiện từ quý I/2021. Từ quý II/2022, khi kinh tế phát triển mạnh trở lại, Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân, cho cả trẻ em thì BĐS sẽ càng có đà tăng giá.
Phần lớn các chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực bất động sản đều kỳ vọng về lợi suất sinh lời cao sẽ không thay đổi cho đến Quý 2/2022. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số ngoại lệ. Lĩnh vực bất động sản Công nghiệp và Nhà ở sẽ nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư, lợi suất từ các lĩnh vực này được kỳ vọng theo xu hướng chuyển dịch, thay vì chỉ đứng yên. Từ góc nhìn nhà đầu tư, lĩnh vực văn phòng cho thấy khả năng phục hồi rõ rệt.
Quý III/2021, nguồn cung sơ cấp khoảng 3.000 căn, mức thấp nhất trong vòng năm năm trở lại đây, giảm -18% theo quý và -70% theo năm. Trong đó có 11 dự án đang tạm ngưng bán, trong khi nguồn cung mới bị hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp. Nguồn cung mới đạt khoảng 350 căn đến từ một dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, giảm -78% theo quý và -95% theo năm. Hạng C dẫn đầu nguồn cung mới với 87%.
Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ của quý 3/2021 ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tổng lượng giao dịch chỉ hơn 400 căn, giảm -70% theo quý và -94% theo năm, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 14%, giảm -23 điểm phần trăm theo quý và -58 điểm phần trăm theo năm. Hạng C dẫn đầu lượng giao dịch với 81% tổng lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 21%. Lượng giao dịch từ nguồn cung mới đạt 47% tổng lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 55%.
Về mặt tích cực thì sau đại dịch các nhà quy hoạch đô thị sẽ có cơ hội nhìn lại cách phát triển quy hoạch thế nào là hiệu quả nhất. Các đô thị lớn ở các nước có quy hoạch các thành phố cách xa nhau trên thế giới, giữa các thành phố là rừng hoặc các khu đất trống thì tốc độ lây truyền dịch bệnh của rất thấp. Bất cứ chu kì hoạt động kinh tế nào cũng có suy và thịnh và suy có thể vì khủng hoảng kinh tế, chiến tranh, dịch bệnh… Đặc biệt, dịch bệnh sẽ là một trong những điều mà các nhà hoạch định kinh tế đặc biệt là ở tầm quốc gia cần xem xét cho định hướng phát triển của các ngành kinh tế khi có sự cố xảy ra.
Giới phân tích cho rằng, trong kịch bản thị trường hồi phục, bất động sản nhà ở sẽ là thị trường sôi động nhất vì nhu cầu thực về nhà ở vẫn là nhu cầu bức thiết của người dân. Song, mức độ hấp thụ của thị trường sẽ không cao bằng những năm trước đây vì người dân mua nhà để ở thường phải sử dụng một phần vốn vay ngân hàng như là vốn chủ sở hữu.
Với tình hình hiện tại, khi nhiều người bị hạn chế về thu nhập, mất việc hoặc giảm lương, không có nhiều nguồn tích lũy, sức mua trên thị trường sẽ khiêm tốn hơn so với các năm trước, chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trị vừa phải tại các đô thị lớn trên toàn quốc. Bên cạnh đó là giao dịch từ các nhà đầu tư dài hạn, dù giá bất động sản trên thị trường có sụt giảm như giai đoạn 2009 – 2010, có những khu vực bị rớt giá từ 20 – 30% trong giai đoạn khó khăn, thì phân khúc căn hộ để ở vẫn là tâm điểm nóng nhất, sở hữu sự săn đón của nhiều nhà đầu tư.
Nhật Hạ
(Tổng Hợp)