Tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ đã xuất hiện trên thị trường bất động sản từ năm 2019. Một số quy định của Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Luật Đất đai chồng chéo khiến nhiều dự án gặp vướng mắc, gặp khó trong quá trình triển khai thực hiện.
Dự báo về tình hình thị trường những tháng cuối năm, VARs cho rằng, các doanh nghiệp địa ốc và các nhà thầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch COVID- 19 có thể sẽ phục hồi khoảng 50%. Hoạt động M&A cũng sẽ không diễn ra nhiều và chủ yếu nằm ở các dự án nhỏ. Lượng khách hàng có nhu cầu mua nhà, phục hồi và phát sinh nhu cầu mua nhà sẽ không cao trong quý IV. Tuy nhiên, thị trường sẽ tiếp tục xuất hiện nhiều F0 làm gia tăng lực cầu đầu tư (ước tăng khoảng 50%) so với cùng kỳ các năm 2018 và 2019.
Mới đây, Văn phòng Chính phủ vừa có Văn bản số 6505 truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Trong đó có nội dung đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở). Cụ thể, Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp, các bộ, cơ quan liên quan tiếp tục nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, hoàn thiện hồ sơ đề nghị sửa đổi, bổ sung các quy định này theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo Chính phủ xem xét, quyết định. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hộ Bất động sản TP HCM, việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 rất cần thiết và cấp bách để tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án.
Từ đó, nút thắt tồn tại trên thị trường bất động sản sẽ được gỡ bỏ, hàng trăm dự án ách tắc được cởi trói. Nguồn cung nhà ở thương mại cho người dân cũng được cải thiện, góp phần ghìm đà tăng của giá nhà trong bối cảnh nền kinh tế vẫn chưa thoát khỏi bóng đen của đại dịch. Ngoài ra, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo, dự kiến trình Chính phủ trước ngày 10/1/2022. Luật đất đai sửa đổi sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản, giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc, chồng chéo để các dự án được khơi thông,…
Thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung giá rẻ
Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, trong ba năm (2015 – 2018), TP HCM có đến 126 dự án nhà ở thương mại bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư, do dự án không đáp ứng điều kiện có 100% đất ở, gây thiệt hại lớn cho các doanh nghiệp, cho thị trường,… và làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước, giảm nguồn cung nhà ở. Từ năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản liên tiếp trải qua các đợt “ngủ đông” do chịu ảnh hưởng tiêu cực bởi các đợt bùng phát của dịch COVID-19. Nhiều dự án bị tạm dừng việc triển khai và mở bán khiến thị trường khiến nguồn cung trên thị trường vốn dĩ đã thiếu hụt nay không có cơ hội để cải thiện.
Trong khi đó, theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), toàn bộ nguồn cung trên thị trường bất động sản hiện nay đa phần hàng tồn từ các quý trước. Lượng cung cũng như dự án mới rất hạn chế và không có dấu hiệu cải thiện. Nguồn cung căn hộ trên toàn thị trường đạt ngưỡng thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Riêng trong quý III/2021, mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản sụt giảm khá mạnh do diễn biễn phức tạp của đợt dịch bùng phát lần thứ tư kéo dài.
DKRA Vietnam cho biết, thị trường có hai dự án đất nền mới với quy mô trên 2 ha được mở bán trong quý (không bao gồm các dự án phân lô), cung cấp ra thị trường 118 nền (bằng 4% so với cùng kỳ), tập trung tại Long An (81%) và Bà Rịa – Vũng Tàu (19%). Tỷ lệ hấp thụ ghi nhận ở mức thấp nhất kể từ quý III năm ngoái với khoảng 24% trên nguồn cung và bằng 1,5% cùng kỳ. Đối với phân khúc căn hộ, có 13 dự án mới được mở bán với hơn 3.500 căn, bằng 88% so với cùng kỳ. Rổ hàng tập trung ở hai địa phương gồm TP HCM (64%) và Bình Dương (25%), phần còn lại phân bổ tại Đồng Nai và Long An. Riêng ở Long An ra mắt căn hộ có phân khúc giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn.
Phần lớn căn hộ tại các địa phương nói trên tập trung ở hai phân khúc chính là hạng A (1.809 căn) và hạng B (1.358 căn), số ít còn lại ở phân khúc hạng C. Trong quý vừa qua thị trường không ghi nhận căn hộ hạng sang được mở bán. Về sức tiêu thụ, có hơn 2.700 căn hộ giao dịch thành công, bằng 84% so với quý III năm ngoái. Trong giai đoạn giãn cách, nhiều chủ đầu tư, sàn môi giới đã áp dụng hình thức mở bán, giao dịch online. Nếu so với quý II, mức giảm nguồn cung và lượng giao dịch thành công ở phân khúc này không quá lớn. Còn ở phân khúc nhà phố biệt thự, có 5 dự án với gần 470 căn được mở bán trong quý vừa qua, bằng 13% so với cùng kỳ. Khoảng 90% nguồn cung tập trung ở Đồng Nai, còn lại ở Bình Dương và TP HCM. Trong đó, có khoảng 237 sản phẩm được giao dịch thành công, bằng 17% cùng kỳ năm ngoái.
Khi tình hình dịch được kiểm soát tốt vào quý IV sẽ tạo sức bật cho các sản phẩm được tiêu thụ nhanh sau giai đoạn dài bị kìm nén, đặc biệt những “BĐS ngộp” sẽ được săn đón nhiều. Bên cạnh đó, nguồn cung sản phẩm có nhu cầu ở thực như nhà ở giá rẻ được dự báo ở mức cao, đặc biệt ở Bình Dương, Đồng Nai bởi khu vực này có lượng dân nhập cư, công nhân trong khu công nghiệp rất lớn.
Cương Nguyễn
(Tổng Hợp)