sự kiện Evergrande và thị trường bất động sản Trung Quốc gần đây giống như bài học chính sách cho Việt Nam về nắn chỉnh sự phát triển của tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Nếu áp dụng “3 lằn ranh đỏ”, 77% doanh nghiệp bất động sản niêm yết của Việt Nam vi phạm ít nhất 1 tiêu chí.
Việt Nam nên có cách tiếp cận linh hoạt và “từng bước” để kênh trái phiếu vẫn phát huy vai trò là vốn trung – dài hạn (nhất là tái cấu trúc khoản nợ do ảnh hưởng của COVID-19) và tín dụng bất động sản từ hệ thống ngân hàng được duy trì.
Theo thông tin được chia sẻ từ Chủ tịch và Tổng giám đốc FiinGroup. Nếu áp dụng bộ tiêu chí “3 lằn ranh đỏ” của Trung Quốc vào 69 công ty bất động sản đang niêm yết của Việt Nam, 77% sẽ vi phạm một tiêu chí (số liệu này không bao gồm Vingroup, vì đã tính Vinhomes). Tại Trung Quốc “3 lằn ranh đỏ” chỉ áp dụng cho 12 tập đoàn bất động sản lớn nhất.
Tháng 8/2020, Trung Quốc áp đặt hướng dẫn “3 lằn ranh đỏ” đối với các nhà phát triển bất động sản trong bối cảnh mức nợ ngày càng gia tăng, giá nhà đất tăng và doanh số bán hàng bùng nổ. Theo đó, các nhà phát triển bất động sản phải gửi báo cáo chi tiết về tình hình tài chính đến các cơ quan quản lý như Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị – Nông thôn, Cơ quan quản lý xây dựng nhà nước.
Các cơ quan quản lý đánh giá tình hình tài chính của các nhà phát triển dựa trên ba tiêu chí, được gọi là “3 lằn ranh đỏ”:
– Tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản (không bao gồm các khoản trả trước) dưới 70%
– Tỷ lệ thanh toán ròng dưới 100%
– Tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn lớn hơn 1
Nếu các nhà phát triển không đáp ứng được một, hai hoặc cả ba lằn ranh đỏ, các cơ quan quản lý sẽ đưa ra các giới hạn về tỷ lệ năng nợ có thể.
CEO FiinGroup cho rằng, chất lượng tín dụng của các doanh nghiệp Việt vẫn cần được nắn dòng để duy trì và thực hiện minh bạch hóa thông tin, thực hiện phát hành riêng lẻ và đại chúng theo các chính sách hiện nay và truyền thông để nhà đầu tư hiểu rõ hơn. Ông Thuân nhấn mạnh đến việc phát hành trái phiếu bởi các công ty chưa niêm yết, do có chất lượng tín dụng thấp hơn nhiều. Bên cạnh đó, nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cũng cần chuẩn bị cho các sự kiện như Evergrande, điều này là không thể tránh khỏi nếu như chỉ nhắm vào trái phiếu có lãi suất cao mà quên đi yếu tố rủi ro.
Mức độ đòn bẩy của các đơn vị bất động sản Việt Nam khá tương đồng với doanh nghiệp Trung Quốc (nợ vay ròng/vốn chủ đều khoảng 0,6 – 0,7 lần), nhưng khả năng trả lãi của doanh nghiệp Việt được đánh giá tốt hơn nhiều. Trên thực tế, mặt bằng tỷ suất lợi nhuận gộp của ngành bất động sản Việt Nam hiện gấp đôi Trung Quốc. Do đó, ông Thuân cho rằng, chừng nào giá nhà không bị giảm mạnh tới 30% và thanh khoản vẫn duy trì thì ngành bất động sản vẫn “ổn”, cho dù việc tái cơ cấu nợ đang diễn ra mạnh mẽ vì sự kiện COVID-19.
Nếu tính cả Vingroup, mức độ đòn bẩy toàn ngành sẽ cao hơn. Tuy nhiên, phân kỳ nợ của Vingroup khá dài, nhất là nợ vay/trái phiếu ngoại tệ chủ yếu từ 2024 trở đi và có cả khoản vay đến tận năm 2030. Hơn nữa, năng lực trả lãi vay của Vingroup cơ bản vẫn tốt, tỷ lệ nợ vay ngắn hạn chiếm 35% nợ vay, trong khi Evergrande là 50%.
Trong 5 năm trở lại đây, giá nhà Trung Quốc đã hạ nhiệt. Đặc biệt trong 2 năm qua khi chính phủ Trung Quốc đang thi hành chiến lược giảm đòn bẩy cho nền kinh tế khiến nhu cầu nhà sụt giảm, và hiển nhiên doanh số bán của Evergrande sụt giảm theo.
Khi đó Evergrande đã tìm kiếm các cơ hội tăng trưởng khác bằng đầu tư ngoài và mở rộng liên tục bằng vay nợ. Những ngành Evergrande tham gia gồm có y tế, sức khoẻ, xe điện, ngân hàng, bảo hiểm, giải trí, bóng đá … Theo đánh giá từ ông Tuấn, có thể thấy rất rõ,Evergrande đã bắt đầu vào “thế bí” tăng trưởng cũng như duy trì hệ thống bằng đầu tư tràn lan không kiểm soát. Với khoản nợ lên tới 300 tỷ USD, Evergrande là công ty bất động sản chịu tác động nặng nề nhất của “3 lằn ranh đỏ”.
Evergrande có mặt khắp nơi, công ty này là nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc tính theo doanh số bán hàng. Evergrande sở hữu hơn 1.300 dự án bất động sản tại hơn 280 thành phố. Công ty cũng hoạt động trong nhiều lĩnh vực khác bao gồm xe điện, dịch vụ chăm sóc sức khoẻ, sản phẩm tiêu dùng, sản xuất truyền hình thậm chí cả công viên giải trí. Công ty cho biết họ có 200.000 nhân viên nhưng gián tiếp tạo ra hơn 3,8 triệu việc làm mỗi năm. Cổ phiếu và trái phiếu Evergrande được đưa vào các chỉ số trên khắp châu Á.
Nhật Hạ
(Tổng Hợp)