Đứng thứ hai về tỷ trọng vốn hóa trên thị trường chứng khoán (sau nhóm ngân hàng), song cổ phiếu bất động sản lặng sóng nửa đầu năm nay, nhường sân cho nhóm cổ phiếu ngân hàng, chứng khoán, thép. Tồn kho lớn, âm dòng tiền, gánh nặng nợ tăng cao cổ phiếu bất động sản có còn là chổ để gửi tiền vào.
Nhu cầu mua nhà chạm đáy trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát, nhiều tỉnh thành phải giãn cách xã hội. Tuy nhiên, ngay sau khi kỳ vọng khống chế dịch trở lại, nhu cầu sẽ hồi phục mạnh mẽ, khả năng thị trường bất động sản ấm trở lại sau quý III/2021.
Trong nhóm cổ phiếu bất động sản, những cổ phiếu được nhiều công ty chứng khoán phân tích, theo dõi là: VHM, KDH, NLG, PDG, DIG, NTL, IDC, HDC… Dù vậy, các chuyên gia phân tích cũng cho rằng, với cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư cần nhìn vào câu chuyện riêng của từng doanh nghiệp trước khi quyết định xuống tiền, quan trọng nhất là quỹ đất lớn, pháp lý rõ ràng, có nhiều dự án phục vụ nhu cầu thực đang chuẩn bị mở bán, chuyển nhượng hoặc chuẩn bị được cấp phép, có tài chính lành mạnh, cổ phiếu tăng giá không quá mạnh thời gian qua…
Cổ phiếu nhóm ngành này vẫn sẽ có sức hút với nhà đầu tư. Riêng với cổ phiếu bất động sản vẫn sẽ tăng trưởng khả quan, song trong ngắn hạn nhà đầu tư cần quản trị rủi ro chặt chẽ, chọn thời điểm giá thích hợp để đầu tư, tránh mua đuổi cổ phiếu tăng giá mạnh. Điều này xuất phát từ chu kỳ kế toán đặc thù của các doanh nghiệp bất động sản, lợi nhuận sẽ ghi nhận khi các dự án được bàn giao, mặc dù đã bán trước đó vài năm. Chu kỳ kinh tế của ngành bất động sản dài hơn các ngành khác; do đó, mức độ tác động và bắt nhịp của cổ phiếu ngành nay cũng chậm hơn.
Dòng tiền vẫn chưa thật sự sáng
song điểm chung của các doanh nghiệp bất động sản nửa đầu năm nay là phần lớn vẫn chưa hoàn thành 50% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận cả năm. Ngoài Vinhomes và Novaland đạt xấp xỉ 50% kế hoạch lợi nhuận cả năm, phần lớn các doanh nghiệp còn lại chỉ mới đạt trên dưới 10-30% kế hoạch lợi nhuận cả năm. Điều đáng lưu ý nhất là tại nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay, các rủi ro tài chính đang lộ rõ: âm dòng tiền kinh doanh, gánh nặng nợ vay lớn và tồn kho bất động sản tăng mạnh.
Tại Cenland, tồn kho 6 tháng đầu năm tăng hơn 40 lần so với cùng kỳ, trong khi tổng nợ phải trả tăng 66% so với đầu năm, chiếm tới 56% tổng tài sản, gấp 1,2 lần vốn chủ sở hữu. Khoản nợ ngắn hạn phải trả tại doanh nghiệp cũng tăng 50% so với đầu năm, lên mức 1.976 tỷ đồng. Nợ dài hạn phải trả tăng mạnh 111% lên mức gần 954 tỷ đồng. Hai yếu tố trên khiến dòng tiền hoạt động kinh doanh tại Cen Land 6 tháng đầu năm âm gần 885 tỷ đồng trong khi cùng kỳ đạt hơn 261 tỷ đồng. Ngoài ra, dòng tiền hoạt động đầu tư tại Cen Land 6 tháng qua cũng âm gần 514 tỷ đồng.
Tại Tập đoàn Novaland (HoSE: NVL) cũng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, nửa đầu năm nay, công ty có doanh thu hợp nhất gần 7.097 tỷ đồng, tăng gần 282% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó doanh thu từ bán hàng đạt 6.344 tỷ đồng, tăng mạnh 541% so với cùng kỳ năm trước, nhờ ghi nhận từ việc bàn giao các dự án như Saigon Royal, Aqua City, NovaHills Mui Ne, Victoria Village, NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet. Lợi nhuận sau thuế 6 tháng của công ty tăng hơn 71% lên 2.014 tỷ đồng, hoàn thành gần một nửa kế hoạch cả năm. tỷ lệ đòn bẩy tài chính cũng rất cao. Nửa đầu năm nay, tổng nợ vay và nợ thuê tài chính của tập đoàn đang ở mức hơn 51.300 tỷ đồng, tăng gần 5% so với cuối năm ngoái, chủ yếu do tăng vay nợ ngắn hạn. Đến 30/6/2021, nợ phải trả của Novaland cao gấp 3,3 lần vốn chủ sở hữu. Tỷ lệ nợ phải trả/tổng tài sản (hệ số nợ) lên đến 77%, nằm trong top những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao nhất sàn chứng khoán.
Tương tự, DIG dù kết quả kinh doanh khả quan nhưng điểm trừ là âm dòng tiền kinh doanh lên tới 352,6 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm, tăng đáng kể so với mức âm 282,4 tỷ đồng cùng kỳ năm 2020. Trong kỳ, các khoản phải thu ngắn hạn và dài hạn của công ty lên tới hơn 5.600 tỷ đồng, chiếm 46,2% tổng tài sản. Tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn tăng 17,4% so với đầu năm, chiếm 14,5% tổng nguồn vốn. Một trong những doanh nghiệp bất động sản có dòng tiền kinh doanh âm nhiều nhất là CTCP Đầu tư Hải Phát (Mã: HPX). Dù lãi ròng hơn 114 tỷ đồng trong nửa đầu năm, tăng gần gấp đôi cùng kỳ, song dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp này âm 1.550 tỷ đồng do tồn kho thêm gần 1.455 tỷ đồng và các khoản phải thu tăng thêm 591 tỷ đồng
. Tương tự, tại Khang Điền, gánh nặng nợ vay cũng tăng hơn 40% so với đầu năm, lên mức 2.590 tỷ đồng, chủ yếu là các khoản vay tại OCB và VietinBank. Hiện hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu tại khang Điền là 30%. Trong 6 tháng, công ty ghi nhận âm 841 tỷ đồng tiền từ hoạt động kinh doanh, trong khi cùng kỳ dương 455 tỷ đồng. Tất nhiên, nợ vay lớn và tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao là đặc trưng của doanh nghiệp bất động sản, song nếu tỷ lệ này quá cao, nhà đầu tư cần phải cẩn trọng.
Cương Nguyễn