Tình trạng “cắt lỗ”, giảm giá bất động sản được nhiều chuyên gia nhận định, đây là tín hiệu cho thấy giá bất động sản đã “bớt ảo” đang trở về với giá trị thực.
Báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản đều ghi nhận về diễn biến tăng nóng giá bất động sản ngay khi chỉ có những thông tin tích cực trên giấy. Khảo sát ghi nhận, cơn sốt cục bộ vào thời điểm sau Tết Nguyên đán đã đẩy mức giá đất tăng từ 10-20%, cá biệt một số khu vực tăng 50%. Trước đó trong năm 2018-2019, giá đất cũng đã nhảy múa ở nhiều khu vực như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Thái Nguyên…
Quan sát thị trường bất động sản trong giai đoạn 2019-2021, thị trường bất động sản đã có giai đoạn tăng đột biến, bất chấp nguyên tắc tăng giá thông thường. Đến thời điểm hiện tại, tình trạng cắt lỗ mới bắt đầu diễn ra. Khảo sát cho thấy, phân khúc ghi nhận tình trạng “cắt lỗ” nhiều nhất là condotel tại các nơi từng là “thủ phủ” của loại hình con lai này như Đà Nẵng, Khánh Hoà. Mức giá condotel được chủ sở hữu rao cắt lỗ từ 10-20%. Tuy nhiên, thực tế, lượng khách nhận chuyển nhượng rất thấp. Nếu nhà đầu tư đang cầm sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư triển khai tiến độ tốt và họ là đơn vị uy tín thì mức giá giảm sẽ không lớn. Ngược lại, nếu mua những dự án có tính pháp lý lỏng lẻo, rủi ro lớn, không an toàn thì giá chắc chắn sẽ giảm mạnh hơn.
Phân khúc thứ 2 cũng ghi nhận dấu hiệu bán “cắt lỗ” đó là đất nền. Kể từ thời điểm dịch bệnh bùng phát trở lại vào tháng 4, không ít nhà đầu tư cũng nhanh chóng thoát hàng. Cụ thể, ghi nhận thực tế tại các tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Thanh Hoá, Đà Nẵng, Hải Phòng,… mức giá rao bán của sản phẩm như đất nền trung bình từ 5-15%. Cá biệt, có một số sản phẩm được môi giới rao giảm giá tới 30%. Việc cắt lỗ bao nhiêu sẽ phụ thuộc mức độ tài chính của người mua, họ có phải sử dụng đòn bẩy tài chính hay không, khả năng cân đối dòng tiền ra sao… Tùy theo năng lực, khả năng bám sát thị trường khu vực mà nhà đầu tư đưa ra những phương án xử lý khác nhau.
Báo cáo của VARs nhận định: “Tình trạng sốt đất và đầu tư theo phong trào, đám đông… đã đẩy nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ phải chịu hậu quả. Việc rao bán cắt lỗ, giảm giá diễn ra khá phổ biến trên thị trường”. Xu hướng “cắt lỗ” được các chuyên gia dự báo sẽ còn tiếp diễn mạnh mẽ trên thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh kịch bản kiểm soát dịch vẫn chưa có tín hiệu tích cực. Làn sóng Covid-19 lần thứ 4 đang có diễn biến phức tạp và kéo dài. Một số nhà đầu tư không còn khả năng chống chịu trước khoản lãi vay từ ngân hàng đã bắt đầu “nhả hàng” với mức giá giảm. Giới quan sát cho rằng, đây là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang trở về giá trị thực sau những cơn sốt ảo.
Nhà đầu tư đang có trong tay chung cư, đất nền, biệt thự nghỉ dưỡng hay nhà phố… cũng đồng nghĩa là tỷ lệ giá giảm sẽ khác nhau. Nhà phố, đất nền nếu có pháp lý hoàn chỉnh thì tốc độ giảm không nhiều vì là công cụ giữ tiền tốt. Loại bất động sản này nếu dùng làm tài sản thế chấp để vay ngân hàng cũng không gặp nhiều trở ngại. Với phân khúc chung cư thì tốc độ tăng giá sẽ chậm hơn. Với những dự án chung cư có tiến độ tốt thì việc cho thuê thành công thì cũng mang lại lợi nhuận khá ổn định, dù mức sinh lời với hoạt động này thường không cao, dao động quanh mức 5-7% mỗi năm. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư rót vốn vào những dự án chung cư chậm tiến độ, chủ đầu tư kém… thì có thể cân nhắc việc cắt lỗ càng sớm càng tốt.
Trong khi đó, với bất động sản nghỉ dưỡng, giữa bối cảnh như hiện nay, trong ngắn hạn là chưa thấy cơ hội phục hồi về thanh khoản, pháp lý cũng còn nhiều vướng mắc. Có người thì muốn đầu tư ngắn hạn, lướt sóng và thấy lãi ngay nhưng có người lại sẵn sàng đầu tư dài hạn để được lãi gấp nhiều lần hơn. Bởi vậy, dựa vào mục tiêu đầu tư của từng người để lựa chọn cho phù hợp.
Cương Nguyễn