So với cùng kỳ năm 2020, tuy số dự án đủ điều kiện huy động vốn không thay đổi, nhưng số lượng nhà ở phân khúc cao cấp và trung cấp đã tăng vọt, còn dự án căn hộ bình dân vẫn vắng bóng trong 6 tháng đầu năm 2021. Căn hộ tại TP.HCM không ngừng leo thang thì chính sách ưu đãi cho nhà ở thương mại giá thấp lại chưa được quy định trong các luật.
Không có cơ sở nào bắt buộc doanh nghiệp phải làm nhà ở giá rẻ, phải hạ giá sản phẩm và tất cả phải theo quy luật thị trường. Nhưng để khuyến khích các doanh nghiệp làm nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội thì họ phải tiếp cận được quỹ đất giá rẻ, tiếp cận vốn ưu đãi, hạ chi phí thuế… Nhà nước có nhiều chính sách để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhưng chưa đi vào thực tế được bao nhiêu nên phân khúc này phát triển rất èo uột, không đủ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình trở xuống.
Sự lệch pha cung cầu không còn là điều lạ tại thị trường bất động sản TP.HCM. Không những vậy, giá bán còn liên tục leo thang, bất chấp nguồn cung gia tăng. Khảo sát của CBRE Việt Nam cho thấy, giá chào bán các dự án chung cư mới trên địa bàn TP.HCM tăng ở tất cả phân khúc trong những tháng đầu năm 2021, đạt mức 2.219 USD/m2 (khoảng 51 triệu đồng/m2). Các dự án trung cấp trước đây có mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2, thì nay tăng lên 30 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, giá căn hộ cao cấp ở những dự án sở hữu vị trí “vàng” có mức giá lên tới 300 triệu đồng/m2. CBRE dự báo, đà tăng giá nhà chung cư tại TP.HCM chưa có dấu hiệu dừng lại. Nếu trước đây các doanh nghiệp bất động sản đặt mục tiêu lợi nhuận khoảng 50% cho vòng đời cả dự án thì nay họ đặt mục tiêu lợi nhuận kỳ vọng lên đến 100%, thậm chí hơn để khai thác lợi thế quỹ đất khan hiếm cũng như phòng ngừa rủi ro. Tổng hợp các yếu tố này thì căn hộ thương mại trên thị trường địa ốc TP.HCM đang bước vào một “siêu chu kỳ” tăng giá.
Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên hiện chỉ chiếm từ 20-30% tổng nguồn cung tùy từng địa phương, đô thị, trong khi nhu cầu về nhà ở bình dân, nhà giá thấp dưới 25 triệu đồng/m2 lại chiếm đến 70-80% thị trường. Tuy nhiên, cơ quan này cũng thông tin, nhiều năm qua có sự lệch pha cung cầu do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn cả nước hầu hết quan tâm đầu tư các dự án nhà ở thương mại theo giá thị trường, phục vụ cho các đối tượng có thu nhập cao, dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp dành cho các đối tượng thuộc diện có thu nhập trung bình và thấp. Bởi vậy, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn rất ít, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm. Các dự án dạng này trước đây có mức giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 thì đã tăng lên khoảng 25 triệu đồng/m2. Bộ Xây dựng cũng cho biết, cơ quan này đã xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, trong đó tập trung vào một số ưu đãi về đất đai (được giảm tiền sử dụng đất, được chậm nộp tiền sử dụng đất), thuế (giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp), quy hoạch và bố trí quỹ đất, thủ tục đầu tư xây dựng, cơ chế huy động vốn… và gửi lấy ý kiến của Bộ Tư pháp.
Thống kê cho thấy, hiện 59% số lượng căn hộ trên địa bàn TP.HCM là cao cấp, còn lại là trung cấp, trong khi nhà ở bình dân không có dự án nào được tung ra. Đây là một nghịch lý khi thu nhập của đa phần người dân Thành phố còn hạn chế. Khi thị trường “đóng băng”, nhiều doanh nghiệp tập trung làm phân khúc bình dân, nhà giá rẻ để tồn tại, nhưng nay thị trường đã phục hồi mạnh mẽ và các chi phí đầu vào đã tăng cao nên doanh nghiệp không thể làm nhà thương mại giá rẻ, “vì làm thì chỉ có lỗ hoặc hòa vốn”.
Trong báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý II/2021 và 6 tháng đầu năm 2021, Savills Việt Nam cho biết: Thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục duy trì trạng thái thiếu hụt nguồn cung, điều này đã đẩy giá trị lên rất cao. Cụ thể, trong quý II/2021, thị trường đón nhận 3.700 căn hộ mới, giảm 18% so với cùng kỳ năm ngoái. Trước yếu tố nguồn cung khan hiếm, gần 40% dự án sơ cấp đã tăng giá bán lên đến 15% trong quý. Trong khi, các dự án có sẵn sản phẩm, giá cũng tăng 10%. Do ảnh hưởng từ dịch bệnh, nên tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM đang ở mức thấp nhất trong 5 năm qua. Theo đó, tổng lượng giao dịch trong quý là 1.400 căn, giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái.
Bên cạnh nguồn cung căn hộ cao cấp tiếp tục tăng, người tiêu dùng TP.HCM đang có xu hướng ra ngoại thành mua nhà. Cơ sở hạ tầng cải thiện và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở khu vực phía Đông (thành phố Thủ Đức) và phía Nam (Quận 7 và Nhà Bè) hỗ trợ cho sự phát triển nhà ở cao tầng.
Cương Nguyễn