Gần như nhà giá thấp đang “biến mất” trên thị trường. Hiện nay, không nhiều dự án chung cư có giá trên dưới 1 tỷ đồng mỗi căn được mở bán. Có chăng chỉ lác đác một số dự án nhà ở xã hội được xây dựng và mở bán thời gian gần đây.
Giá bất động sản biến động do cung cầu là đúng, nhưng cầu tăng, còn cung giảm do các nguyên nhân gì và các nguyên nhân này chịu tác động của dịch bệnh ra sao, mức độ như nào mới là vấn đề.
Nhìn từ những năm vừa qua
Báo cáo từ Bộ Xây dựng cũng cho biết, từ năm 2016 đến nay có 1.040 dự án xây dựng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, bao gồm 507 dự án nhà ở xã hội độc lập và 533 dự án nhà ở xã hội được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị.
Trong đó, đã hoàn thành 248 dự án với quy mô xây dựng khoảng hơn 103.500 căn, tổng diện tích đã hoàn thành hơn 5,1 triệu m2; đang tiếp tục triển khai 264 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 216.500 căn, với tổng diện tích khoảng 10,8 triệu m2. Như vậy, với tổng diện tích hơn 5,1 triệu m2 nhà ở xã hội đã xây dựng mới chỉ đạt được khoảng 41,4% so với mục tiêu 12,5 triệu m2 nhà ở đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, năm 2020, tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường Hà Nội là 16.350 sản phẩm. Trong đó, căn hộ bình dân chỉ chiếm 12,5% nguồn cung – một con số quá nhỏ nhoi so với lực cầu nhà giá rẻ chiếm đến 80% dân số.
Với căn hộ trung cấp (giá bán 30 – 40 triệu đồng/m2), các dự án tại Hà Nội đa số tập trung tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Gia Lâm… Bộ Xây dựng nhận định thị trường bất động sản Hà Nội đa số tập trung vào phân khúc này.
Lượng cung mới từ các dự án bất động sản tại Hà Nội chủ yếu là căn hộ trung và cao cấp, rất hiếm dòng sản phẩm thuộc phân khúc bình dân. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm ở các vùng ven.
Theo Bộ Xây dựng, các dự án dưới 20 triệu đồng/m2 tại Hà Nội chủ yếu ở các quận xa trung tâm, hạ tầng kém phát triển. Còn ở TP.HCM thì giá chung cư trung cấp vẫn có giá cao hơn Hà Nội khoảng 5 triệu đồng/m2.
Có thể thấy, gần như nhà giá thấp đang “biến mất” trên thị trường. Hiện nay, không nhiều dự án chung cư có giá trên dưới 1 tỷ đồng mỗi căn được mở bán. Có chăng chỉ lác đác một số dự án nhà ở xã hội được xây dựng và mở bán thời gian gần đây.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho hay, trong năm 2020, Hà Nội có một số ít các dự án nhà ở xã hội với mức giá mở bán dưới 20 triệu đồng/m2.
Trong khi Hà Nội chỉ xuất hiện lác đác một vài dự án có giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 thì tại TP.HCM không có dự án nào có giá dưới 25 triệu đồng/m2.
Dấu hiệu tăng nhiệt
Dự báo về năm 2021, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) cho rằng một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục. Giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với năm 2020. Tại TP HCM vẫn có chiều hướng tăng, chủ yếu là khu vực TP Thủ Đức.
Về cuối năm 2021 có thể nguồn cung tăng mạnh, một số nhà đầu tư sẽ rút khỏi thị trường, giá có thể sẽ chững lại nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá. Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn.
Trong khi đó, do những lo ngại của dịch bệnh cho nên cung BĐS có dấu hiệu chững lại để thăm dò động thái của thị trường. Cầu BĐS bao gồm cầu thực tế do tăng quy mô dân số (cái này mà tăng có thể dự đoán được), và cầu tăng do đầu cơ, đầu tư tích lũy (cái này khó dự đoán hơn, đang là nguyên nhân chính khiến cầu BĐS tăng).
Giá nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà Nội và TP HCM sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2021. Dự báo tăng khoảng 5%-10% so với năm 2020. Tại các tỉnh, thành khác cơ bản đều tăng giá bất động sản ở mức 5%-7% so với năm 2020. Một số địa phương có thể tăng mạnh hơn, đạt trên 10% như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Đồng Nai, Bình Dương…
Giá bất động sản biến động do cung cầu là đúng, nhưng cầu tăng, còn cung giảm do các nguyên nhân gì và các nguyên nhân này chịu tác động của dịch bệnh ra sao, mức độ như nào mới là vấn đề cần bàn.
Có thể thấy rõ cá nhân, tổ chức có xu hướng chuyển kênh đầu tư từ gửi ngân hàng, chứng khoán… sang bất động sản (BĐS), vì những lợi thế cũng như mức độ an toàn của kênh này khiến cho cầu về BĐS tăng.
Giá BĐS thời gian tới, khó mà tăng, nhưng cũng khó mà giảm. Cung có thể tăng nhẹ, do nhà đầu tư có thể tự tin hơn để tiếp tục xây dựng cộng thêm hỗ trợ từ lãi suất. Còn cầu sẽ vẫn duy trì, các nhà đầu cơ khó lòng bán ra với hi vọng BĐS tiếp tục tăng, và họ cũng không còn kênh đầu tư nào an toàn hơn, chưa kể đến họ vẫn đang được hỗ trợ từ lãi suất.
Đầu năm 2021, thị trường nhà ở tại TP.HCM có phần chững lại do dịch Covid-19 và thời điểm hậu Tết. Người mua nhà lúc này cũng đang có nhiều thay đổi, cân nhắc về khẩu vị đầu tư do giá căn hộ mới tăng cao và nguồn cung hạn chế.