Thị trường hiện tại cho thấy rõ sự “lệch pha” sản phẩm trên thị trường BĐS, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển của thị trường BĐS thiếu tính ổn định, bền vững.
Theo HoREA, trên thực tế thì phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường BĐS năm 2020; Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở. Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020.
Bất chấp dịch bệnh tác động đến nền kinh tế, khiến nhiều ngành nghề điêu đứng, giá nhà đất vẫn tăng tốc không theo một quy luật nào trong năm 2020.
Trái với mong đợi của nhiều người chờ bắt đáy giá nhà đất do tác động của Covid-19, thực tế đã ngược với kỳ vọng của số đông, khi giá tài sản chỉ giảm nhỏ giọt trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) và vẫn leo thang, thậm chí tăng mạnh trên thị trường sơ cấp (chào bán lần đầu).
Lệch pha cung cầu
Nguồn cung bất động sản đủ điều kiện đưa ra thị trường đang rất hạn chế và giảm nhanh, đáng chú ý là trong dài hạn vẫn sẽ tiếp tục xu hướng giảm. Điều này do các vướng mắc thủ tục, quy trình cấp phép, hoàn thiện pháp lý mất nhiều thời gian chờ sửa đổi, bổ sung luật liên quan.
Tình trạng khan hiếm trực tiếp dẫn đến cán cân cung cầu trên thị trường bị lệch, làm cho nguồn cung không thể đáp ứng được nhu cầu, từ đó tạo ra điều kiện cho các nhóm đối tượng lợi dụng thổi giá nhà đất.
Người có nhu cầu buộc phải mua nhà đất giá cao hơn. Chẳng hạn có đến 75-80% nhu cầu mua nhà ở của người dân rơi vào vùng giá 25 triệu đồng mỗi m2 nhưng thị trường chỉ còn loại nhà ở 30-35 triệu đồng mỗi m2.
Do nhu cầu cấp bách, một bộ phận người dân đành phải chấp nhận vùng giá nhà cao hơn so với khả năng chi trả để ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, sự chấp nhận vùng giá cao này về sau trở thành lực đẩy giá nhà tiếp tục leo thang.
có 15.275 căn hộ, 1.617 căn nhà thấp tầng và03 căn biệt thự. Tổng giá trị huy động vốn là 66.674 tỷ đồng (đã bao gồm VAT, chưa bao gồm 2% phí bảo trì).
Trong đó, có 7.114 căn nhà thuộc phân khúc nhà ở cao cấp, chiếm tỷ lệ 42,1%, tăng 15,9%; Phân khúc nhà ở trung cấp có 9.618 căn chiếm tỷ lệ 56,9%, tăng 66,2%; Phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 1%, giảm đến 98,6% so với năm 2019.
Lực cầu ảo chỉ nhóm đầu cơ mua đi bán lại, họ mua tài sản chờ tăng giá và ăn chênh lệch qua các lần giao dịch. Những người này không có nhu cầu sử dụng bất động sản mà chỉ tham gia vào thị trường để kiếm lợi nhuận thông qua các kỹ thuật đẩy giá, mua rẻ bán cao, từ đó khiến cho giá tài sản tăng nóng.
Về cuối năm, có thể nguồn cung tăng mạnh, giới đầu tư FO sẽ rút khỏi thị trường nhiều, các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá.
Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn.
Kinh tế Việt Nam sẽ giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn nên nhu cầu đầu tư và mua nhà tăng trở lại. Dự báo sức cầu của nhóm này sẽ đạt 70% lực cầu năm 2019. Kinh tế tăng trưởng tốt hơn, đồng nghĩa một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục. Một phần nhóm đầu tư ngắn hạn vào thị trường bất động sản sẽ quay trở lại thị trường truyền thống của mình.