Thị trường đang xảy ra tình trạng mất cân đối trong quan hệ cung – cầu. Trong khi nguồn cung nhà ở phân khúc trung và cao cấp đang dư thừa khoảng 70-100 triệu m2 sàn, thì phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp đang thiếu nguồn cung trầm trọng. Dẫn đến nhà đầu tư người mua ở đổ ra vùng ven làm hiện tượng giá tăng.
Nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên hiện chỉ chiếm từ 20-30%, nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm đến 70-80%.
Diễn biến thị trường ghi nhận hiện tượng nhiều doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển loại hình nhà ở thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp, ít “mặn mà” với phân khúc nhà ở có giá bán thấp. Trong khi đây lại là dòng sản phẩm phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân đô thị.
BĐS Vùng ven tăng nhanh
Một số khu vực, đất trong làng, xã không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng nhưng giá chào bán lên tới 20 – 30 triệu đồng/m2, trong khi giá đất trong nhiều dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn xoay quanh ngưỡng 30 – 40 triệu đồng/m2.
Theo các chuyên gia, có tới 90% khách mua đất vùng ven để đầu tư, chỉ 10% còn lại là để ở. Nhưng đất nền tại các vùng ven, ngoại thành là sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai.
Quá trình đầu tư xây dựng các huyện lên quận không diễn ra trong thời gian ngắn mà sẽ kéo dài từ nay đến năm 2025. Việc triển khai các dự án lớn (nếu có) cũng phải mất nhiều năm mới hoàn thành, do đó, các nhà đầu tư nên nghiên cứu hướng đầu tư lâu dài, trước hết là để bảo toàn vốn, sau đó mới sinh lời.
Dù có nhiều cảnh báo về tình trạng giá đất bị đẩy cao hơn so với giá trị thật nhưng giới đầu tư vẫn dành nhiều kỳ vọng cho đất nền vùng ven. Kể cả trong thời điểm dịch bệnh, các nhà đầu tư vẫn chọn đất nền làm kênh rót vốn khiến nhiều khu vực vẫn tấp nập người mua, kẻ bán. Thời điểm cuối năm, nhu cầu tìm kiếm đất nền để đầu tư gia tăng nên ở một số khu vực, phân khúc này đã có dấu hiệu tăng nóng khi môi giới liên tục chào mời, giới thiệu.
Tại TP. Hồ Chí Minh, khu vực quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức cũng trở thành “tâm điểm” của thị trường, nhờ sự hình thành TP. Thủ Đức, trực thuộc TP. Hồ Chí Minh. Việc này cũng làm tăng nhiệt ở các địa phương giáp ranh với TP. Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An và Bình Dương.
lực cầu bất động sản càng tăng mạnh, nắm bắt tâm lý này, giới “cò” đất đang tranh thủ đẩy giá đất vùng ven, tạo sóng đầu tư, khiến mặt bằng giá tại một số khu vực tăng cao hơn so với giá trị thực.
Giá căn hộ chung cư cao ngất ngưỡng
So với cơ cấu sản phẩm trong năm 2020, rõ ràng TP.HCM có nhiều sản phẩm căn hộ cao cấp hơn.
Tổng nguồn cung trong năm 2020 tại TP.HCM đạt 564 sản phẩm, giảm 67%, tỷ lệ tiêu thụ giảm 79% so với năm 2019. Về giá trị, khu Tây TP.HCM đang là nơi có giá bán cao nhất, dao động từ 19 triệu – 68 triệu đồng/m2. Ngược lại, khu Bắc là nơi có giá trị đất nền thấp nhất, từ 14,2 triệu – 16,7 triệu đồng/m2.
Tại các khu đất vàng trong trung tâm thành phố, giá bán chỉ từ 86 triệu – 162 triệu đồng/m2. Ở chiều ngược lại, khu Bắc có giá bán căn hộ dễ chịu nhất, dao động từ 34,5 triệu – 45 triệu đồng/m2.
Giá bán căn hộ sơ cấp tại khu Đông đang ở mức kỷ lục, giá bán bình quân đạt 102 triệu đồng/m2, mức giá tối thiểu ghi nhận ở mức 39 triệu, cao nhất là 165 triệu đồng/m2.\
Như vậy, trong năm 2020, tổng nguồn cung căn hộ đạt 17.579 sản phẩm, giảm 28,3% cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 86,6%, khoảng 15,229 sản phẩm, giảm 33,38% so với năm 2019. Căn hộ hạng A dẫn đầu thị trường trong khi căn hộ hạng C gần như vắng bóng.
Năm 2020, thị trường bất động sản TP.HCM xuất hiện nghịch lý, trong khi nguồn cung, tỷ lệ tiêu thụ dự án đều giảm, thì giá bán căn hộ và đất nền lại tăng mạnh.