Thu nhập của người dân giảm do kinh tế bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19, như vậy, nhu cầu chắc chắn giảm. Theo nguyên tắc, giá nhà đất lẽ ra cũng phải giảm. Thế nhưng thời gian qua, giá bất động sản còn tăng khá mạnh là rất vô lý. Nguy cơ “bong bóng” bất động sản hay không.
Theo Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), hết năm 2020, cả nước có 6.694 doanh nghiệp kinh doanh BĐS được thành lập mới, giảm 15,5% so với năm 2019, tương đương với khoảng gần 19 doanh nghiệp “chào đời” mỗi ngày. Tuy nhiên, do tác động của dịch COVID-19, năm 2020, tình hình hoạt động, kinh doanh của nhiều doanh nghiệp BĐS cũng bị ảnh hưởng tiêu cực, khiến 978 doanh nghiệp phải giải thể.
Song, điều đáng lạc quan là mặc dù chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nhưng đến cuối năm 2020, lĩnh vực BĐS vẫn thu hút tới 3 tỷ USD vốn đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường. Trong đó, có tới 2 tỷ USD được đầu tư thông qua hình thức góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam, cho biết tình hình thị trường, dịch bệnh năm 2020 có nhiều chuyển biến tiêu cực, nguồn cung bất động sản suy giảm mạnh. Tuy nhiên, xét trên bình diện khu vực, lượng cung trên thị trường vẫn lớn. Dòng vốn ngoại đổ vào thị trường vẫn đang có xu hướng tăng theo quý. Đây sẽ là xu hướng không chỉ phát triển trong năm 2021, mà trong nhiều năm tiếp theo.
Bên cạnh đó, năm 2021, sự dịch chuyển thị trường của các chủ đầu tư sẽ tiếp tục xuất hiện, nhất là xu hướng săn tìm quỹ đất hai chiều của các nhà đầu tư Hà Nội và TP. HCM.
Đẩy giá nguy cơ xảy ra “Bong Bóng”
Dù cho rằng việc giá bất động sản tăng khắp mọi nơi đang phản ánh sự phục hồi trở lại của thị trường nhưng PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng bày tỏ lo ngại trước tình trạng “ăn theo” quy hoạch sẽ gây nên những hệ lụy về đền bù, giải phóng mặt bằng nếu không nhanh chóng kiểm soát.
Bên cạnh đó là tình trạng giá ảo lấn lướt giá thật. Giá nhà đất cho nhu cầu thật (để ở) không có đã khiến giá cho nhu cầu ảo (đầu cơ) lấn lướt. Xét mối tương quan nguồn cung cho nhu cầu thật bị thiếu trầm trọng nhiều năm qua và nguồn cung cho nhu cầu ảo cũng suy yếu trong mùa dịch đã khiến thị trường phân hóa thành 2 loại giá nhà đất. Loại thứ nhất là giá cho nhu cầu thật và loại thứ hai là giá cơ hội.
Khi không còn nhà đất giá rẻ, theo quán tính, người có nhu cầu buộc phải mua nhà đất giá cao hơn. Chẳng hạn có đến 75 – 80% nhu cầu mua nhà ở của người dân rơi vào vùng giá 25 triệu đồng/m2 nhưng thị trường chỉ còn loại nhà ở 30 – 35 triệu đồng/m2. Do nhu cầu cấp bách, một bộ phận người dân đành phải chấp nhận vùng giá nhà cao hơn so với khả năng chi trả để ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, sự chấp nhận vùng giá cao này về sau trở thành lực đẩy khiến giá nhà tiếp tục leo thang.
Tại một hội thảo về thị trường nhà ở, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, ngược với những đợt khủng hoảng khiến giá nhà đất sụt giảm trong lịch sử, nghịch lý của năm 2020 là giá bất động sản vẫn leo thang bất chấp những khó khăn của thị trường do tác động của dịch bệnh. Dù việc tăng giá này xuất phát từ nhiều nguyên nhân nhưng nếu không kiểm soát tốt, để mức giá kỳ vọng lấn lướt giá trị thực thì sẽ để lại hệ lụy cho thị trường.
Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhiều dự án ở phía Tây Hà Nội đang có sự đột biến về giá, từ khoảng 30 triệu đồng/m2 hồi đầu năm, tăng lên 50 – 55 triệu đồng/m2 vào cuối quý III/2020. Ở một số thị trường phía Bắc như Bắc Ninh và Bắc Giang, giá đất nền hiện cũng tăng mạnh so với 6 tháng đầu năm.
Còn ở miền Đông Nam Bộ – những địa phương giáp ranh với TP.HCM, việc đầu tư sân bay Long Thành (Đồng Nai) cùng hàng loạt cầu đường kết nối không gian phát triển các tỉnh miền Đông đã tạo nên làn sóng thực sự sôi động. Giá đất tại khu vực Long Thành hồi năm 2019 dao động từ 12 – 14 triệu đồng/ m2, sang năm 2020 đã bị đẩy lên vùng giá bình quân 22 triệu đồng/m2.
Càng về cuối năm, khảo sát trên thị trường cho thấy, giá bất động sản tại nhiều khu vực đang tăng chóng mặt, đón làn sóng mua sắm, đầu tư cuối năm. Ở nhiều dự án, giá đã bị đẩy lên rất cao ở giai đoạn chào bán sơ cấp, nhằm tạo cảnh khan hàng, thu hút nhà đầu tư.
Tại TP.HCM, kể từ khi có thông tin thành lập TP. Thủ Đức, bất động sản khu Đông trở nên nóng sốt. Giá đất trung bình tại Thủ Đức hiện đã ở mức bình quân 60 – 70 triệu đồng/m2. Thậm chí còn xuất hiện các căn hộ có mức giá từ 60 – 90 triệu đồng/m2. Ở những vị trí đường lớn, có thể khai thác kinh doanh, mức giá còn nhảy vọt lên 100 – 140 triệu đồng/m2. Đây là mức giá chưa từng có từ trước tới nay ở địa bàn này. Tuy nhiên, khách hàng tìm mua đất nền tại đây chủ yếu là các nhà đầu tư cá nhân thay vì những người có nhu cầu ở thật.