Cơ hội tăng trưởng của phân khúc nhà ở bình dân liên quan nhiều tới các hoạt động thương mại và cơ sở hạ tầng giao thông tại các thị trường, nhất là khi cả Hà Nội và TP.HCM đang có các vấn đề liên quan đến giao thông và có sự xuất hiện của các tuyến tàu điện ngầm mới, một số quận dân cư mới và điểm đến đầu tư tại cả hai thành phố.
Khi phát triển dự án, tốc độ bán hàng, giá bán là những yếu tố hết sức quan trọng đảm bảo tính khả thi và việc ra quyết định triển khai. Một khi lượng mua giảm và tỷ lệ hấp thụ thấp dẫn đến dòng tiền thu về giảm, chi phí vốn tăng, lợi nhuận giảm sút là một thực tế khiến chủ đầu tư cũng sẽ phải cân nhắc rất nhiều đối với giá bán. Việc giảm giá nếu có thường sẽ không được các chủ đầu tư công bố chính thức mà trong một số trường hợp được đưa vào các chương trình khuyến mại, tặng quà… Đây cũng là một trong các giải pháp mà các chủ đầu tư có thể tính đến tùy vào điều kiện bán hàng tại mỗi dự án.
Nhằm tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, cắt giảm chi phí không cần thiết trong hoạt động đầu tư, kinh doanh, Luật phân định rõ nguyên tắc, điều kiện áp dụng từng hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, gồm: (1) Đấu giá quyền sử dụng đất; (2) đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; (3) chấp thuận nhà đầu tư, chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư.
Áp dụng thống nhất thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở và đô thị để tránh trùng lặp về thẩm quyền, thủ tục quyết định/chấp thuận đầu tư dự án nhà ở, đô thị theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật nhà ở, đô thị.
Luật cũng bãi bỏ quy định Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án có quy mô vốn từ 5.000 tỷ đồng trở lên và không áp dụng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án của cá nhân, hộ gia đình.
Phân cấp cho UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, xây dựng và kinh doanh sân golf. Đồng thời, mở rộng quyền tự chủ của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án (như quyền chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển nhượng, điều chỉnh dự án….). Điều chỉnh phạm vi các trường hợp nhà đầu tư nước ngoài phải đăng ký góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của doanh nghiệp.
Phân khúc nỗi giá
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, trong năm 2021, đất nền ven đô, đất nền có sổ đỏ vẫn là “con gà đẻ trứng vàng” của giới đầu tư cả nước. Đà tăng giá sẽ tiếp nối năm 2020.
Tuy nhiên, ông Đính cảnh báo, với tốc độ tăng phi mã, bất quy tắc như hiện nay, một số địa phương đã xuất hiện bong bóng bất động sản. Do đó, người mua cẩn trọng, phải tìm hiểu kỹ pháp lý, quy hoạch trước khi quyết định đầu tư.
Hiện tượng nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã làm cho giá đất đai được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Có những nơi, vài năm trước ngưỡng giá đất trong làng chỉ vài trăm nghìn mỗi mét vuông, nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu một mét vuông, thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu/m2. Xuất hiện nghịch lý: Giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 – 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20 – 30 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, việc đầu tư chạy theo tin đồn và hiệu ứng đám đông sẽ mang đến nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Giao dịch đất nền ở khu vực ngoại thành chủ yếu là những giao dịch nhỏ lẻ, nên thường xuất hiện giá ảo và bị đẩy lên cao. Khi dòng tiền có xu hướng đổ về đất nền thì nhà đầu tư cần tránh sự vội vàng, tránh theo tâm lý đám đông khiến cho sản phẩm bị nhảy giá, không đúng với giá trị thực.