Năm 2020 được xem là một năm có nhiều biến động với thị trường bất động sản khi nguồn cung giảm mạnh, giá bán tăng cao, doanh nghiệp cũng gặp không ít khó khăn trong việc bán hàng và phát triển dự án vì một số đợt giãn cách xã hội. Tuy nhiên, càng về cuối năm, thị trường càng cho thấy nhiều dấu hiệu phục hồi trở lại.
Dự báo thị trường trong thời gian tới, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2021 là năm thị trường phục hồi nhưng chưa có sự đột phá. Theo đó, nguồn cung sẽ có sự cải thiện rõ rệt, các chủ đầu tư sẽ đa dạng hoá sản phẩm để phù hợp với nhu cầu của thị trường, nhưng theo ông Kiệt, “phải chờ đến khoảng quý II hoặc quý III năm 2021, thị trường mới thực sự có bước phát triển mạnh”.
Lựa chọn phận khúc đầu tư
Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, TS.Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho rằng, có 4 yếu tố cần tính đến trước khi quyết định bỏ tiền vào bất động sản.
Thứ nhất là yếu tố vĩ mô, môi trường kinh doanh, xu thế phát triển, quy hoạch phát triển có thuận lợi, hỗ trợ cho thị trường bất động sản nói chung hay phân khúc cụ thể nào không.
Thứ hai là dòng tiền hay dòng vốn đầu tư trong đó có tín dụng, đầu tư tư nhân, đầu tư nước ngoài, có phản ứng tích cực với thị trường bất động sản không. Đồng thời, nhà đầu tư cần quan sát, so sánh sơ bộ về mức độ sinh lời (mức độ rủi ro) của các kênh đầu tư khác.
Thứ ba là cần xem xét kỹ lưỡng các tiêu chí đánh giá dự án như uy tín chủ đầu tư, tính pháp lý dự án, vị trí, quy hoạch, cơ sở hạ tầng…, sau đó mới đến xem xét giá trị hợp lý của dự án, tiềm năng tăng giá, dòng tiền tài chính dự án và năng lực tài chính cá nhân.
Cuối cùng là tính toán phương án dự phòng, phương án thoái lui khi thị trường biến động rủi ro để đảm bảo an toàn tài chính cá nhân và gia đình trong tương lai.
Nếu nhìn theo góc độ này thì năm 2021 khá thuận lợi cho thị trường bất động sản công nghiệp và các dự án nhà ở trung cấp bởi nhu cầu sẽ tăng lên rất cao, cùng với đó các sản phẩm đất nền sẽ tiếp tục phát huy vai trò là kênh đầu tư kiêm tích trữ tài sản. TS. Cấn Văn Lực cũng đồng ý với nhận định này khi cho rằng, “phân khúc đất nền và căn hộ vẫn sở hữu nhiều tiềm năng tăng giá lớn nhất trong dài hạn”.
Giá cả quyết định mọi vấn đề
Đơn cử, tại thị trường TP.HCM, căn hộ chung cư là phân khúc sản phẩm được phát triển mạnh nhất trong các năm trở lại đây, có vai trò dẫn dắt thị trường, vì đáp ứng nhu cầu của nhiều khách hàng và cũng phù hợp với quy hoạch một đại đô thị hàng chục triệu dân. Còn lại, các sản phẩm khác như nhà phố, biệt thự… cũng có, nhưng không mang tính chỉ báo vì số lượng dự án, sản phẩm ít hoặc có xu hướng ly tâm ra ngoại thành.
Hay như tại thị trường Bình Dương, khoảng 4 – 5 năm trước đây, thị trường này có rất ít dự án căn hộ bởi có cũng khó thanh khoản, chỉ có một số dự án nhà ở được xây dựng ven các khu công nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu cho đối tượng là công nhân và chuyên gia làm việc ở các khu công nghiệp.
Các nhà đầu tư tìm đến thị trường Bình Dương chủ yếu nhắm vào đất nền phân lô hoặc đất nông lâm nghiệp chờ chuyển đổi. Thời gian gần đây, thị trường căn hộ khu vực này mới sôi động hơn khi có rất nhiều dự án mọc trên trục đại lộ Bình Dương, hay các thành phố như Dĩ An, Thủ Dầu Một.
“Mỗi thị trường ở một thời điểm khác nhau sẽ có sự thay đổi về chủng loại sản phẩm và nhu cầu khác nhau, nên câu hỏi phân khúc nào dẫn dắt thị trường sẽ rất khó trả lời”, ông Kiệt nói.
Đứng trước khả năng phục hồi của thị trường và nguồn cung cũng bắt đầu tăng trở lại, câu hỏi được nhiều nhà đầu tư quan tâm là, “đâu sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường trong năm 2021?”.
Ông Kiệt cho rằng, đây là một câu hỏi rất rộng và khó trả lời vì không có địa điểm cụ thể, không có thời gian cụ thể, nhất là trong bối cảnh hiện tại. Theo phân tích của vị chuyên gia này, khi đầu tư bất động sản ở bất kỳ thị trường nào thì nhà đầu tư cũng phải xác định được đặc tính cụ thể của từng vùng đó và thị trường hiện tại sẽ không còn cảnh tất cả cùng tiến.
Thị trường bất động sản năm 2021 được dự báo sẽ phục hồi, nhưng lời khuyên cho nhà đầu tư là hãy quan tâm đến sản phẩm, dự án cụ thể hơn là đoán định phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường.