Dù giá cả leo thang nhưng nhiều đối tượng mong muốn có nhà để ở thì họ vẫn tìm mọi cách để có nhà. Khi không tìm được sản phẩm giá rẻ, trong khi nhu cầu nhà ở rất cần, thì họ vẫn phải chấp nhận mua giá cao, và bất động sản cứ thế thiết lập mặt bằng giá mới. Điều này ít nhiều đã tác động đến giá bán trên thị trường.
Giá nhà ở tăng còn do truyền thống đầu tư của người Việt Nam. Người Việt quan niệm rằng đầu tư nhà đất là truyền thống, là kênh đầu tư an toàn. Khi kinh tế biến động, nếu đầu tư cái khác chưa chắc an toàn, đây là lý do tại sao vàng đột biến, bất động sản đột biến.
Ngoài ra, tình trạng đầu cơ bất động sản cũng sẽ đẩy giá lên qua các lần sang tay trên thị trường thứ cấp.
Trong 5 năm, 10 năm tới thì nhu cầu về nhà ở tăng cao và phân khúc nào cũng có nhu cầu, kể cả cao cấp, bình dân, nhà ở xã hội, nhà công nhân… Nhà ở cho công nhân trong thời gian tới cần được quan tâm vì chúng ta đang đón dòng vốn nước ngoài. Việc đầu tư vào phân khúc nhà ở công nhân thời gian tới sẽ rất sôi động.
Hiện nay, giá thành nhà ở đang tăng rất cao. Nguyên nhân giá nhà tăng vì nhiều yếu tố như cung cầu, pháp lý, vốn, đất đai. Bên cạnh các yếu tố trên, giá nhà tăng còn do yếu tố kỹ thuật như việc áp dụng quy chuẩn, tiêu chuẩn mới, căn hộ xanh, an toàn… Việc tiêu chuẩn cao kéo theo giá thành nhà ở cao, cứ đà tăng như thế này thì thị trường rất khó khăn.
Phát biểu hội thảo “Phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2025, phân khúc nào phù hợp?” tổ chức ngày 24/12/2020 tại TP.HCM Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho hay. Trong Covid-19, đúng là thị trường chịu ảnh hưởng mạnh, nhưng cũng cần nhìn nhận khách quan rằng một số doanh nghiệp bất động sản nhỏ chịu ảnh hưởng lớn, còn một số khác không ảnh hưởng. Thế nhưng, giá bất động sản vẫn tăng, nguyên nhân ngoài lệch pha cung – cầu, thì còn đến từ nhu cầu quá cấp thiết của các gia đình trẻ.
Một khi nhu cầu ở quá lớn, dù giá cả leo thang nhưng nhiều đối tượng mong muốn có nhà để ở thì họ vẫn tìm mọi cách để có nhà. Khi không tìm được sản phẩm giá rẻ, trong khi nhu cầu nhà ở rất cần, thì họ vẫn phải chấp nhận mua giá cao, và bất động sản cứ thế thiết lập mặt bằng giá mới. Điều này ít nhiều đã tác động đến giá bán trên thị trường.
Bên cạnh đó, 2 năm trước chúng ta tập trung phát triển hạ tầng rất nhiều và năm 2020 là kết quả của nó. Nguyên tắc của thị trường là lan tỏa, khi hạ tầng đồng bộ, giá bất động sản tăng theo là điều dễ hiểu.
.jpg)
Cung – Cầu và pháp lý
Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ. Hiện nay, phân khúc nhà ở trung bình được ưa chuộng nhất. Theo ý kiến các chuyên gia đã phân tích, phân khúc này đang hết cung, có nghĩa là được ưa chuộng nhất thì mới hết cung, vì nó phù hợp với đại đa số cầu hiện nay.
Còn phân khúc nào Chính phủ suốt ngày đau đáu suy nghĩ để phát triển thì đó cũng là phân khúc phù hợp, bởi giá trung bình phù hợp với đại đa số cầu. Về mặt Nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ là phân khúc cần quan tâm, trong đó có cả việc cải tạo nâng cấp chung cư cũ. Đây là chính sách lớn vì nó liên quan đến an sinh xã hội. Chính sách của nhà nước là quan tâm về phân khúc này, nhưng cần điều chỉnh đôi chút về chính sách.
Còn nguyên nhân chính gây lệch pha cung – cầu vẫn là cơ chế pháp luật hiện đang chồng chéo nhau, chưa thể tháo gỡ trong ngày một ngày hai. Mặt khác, việc thực thi các Nghị định mới, điều luật sửa đổi cũng còn nhiều bất cập. Một năm qua, thị trường ghi nhận nguồn cung đã giảm đi 10 lần tại Hà Nội và TP.HCM, khiến giá bất động sản không thể nào giảm xuống, mà một khi giá không giảm thì rất khó phát triển.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam, đầu tiên là cung thiếu thì làm sao đảm bảo cung. Hiện các chủ đầu tư đang có các dự án kẹt nhiều năm nay, trước mắt giải quyết xong các dự án vướng thì nguồn cung chắc chắn được cải thiện.
Mới đây, Nghị quyết 164/NĐ-CP về giải quyết vướng mắc, tháo gỡ cho các dự án đầu tư, hay Nghị định 148/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ tháo gỡ cho các dự án. Đối với các dự án đang xếp hàng dài chờ thủ tục phê duyệt, cũng cần đẩy nhanh hơn. Đau ở đâu thì chúng ta chữa ở đó, kẹt thì phải giải quyết ngay chứ không nên đứng từ xa chờ.
Xét về Nhà nước, khâu thực thi cũng cần được chú trọng nhiều hơn. Ví dụ như năm 2005, TP.HCM đã có chương trình tạo lập 30.000 căn nhà cho người thu nhập thấp nhưng rồi không rõ đi đâu về đâu. Chủ trương của Nhà nước, chính quyền, Chính phủ mặc dù luôn luôn nghĩ cho người dân nhưng quá trình thực thi không được như mong muốn.
Trong thời gian tới, việc phát triển phân khúc căn hộ là điển hình, vì nó là chủ đạo. Tuy nhiên, căn hộ hạng C, căn hộ vừa túi tiền (giá dưới 25 triệu đồng/m2) thì thị trường không còn nữa. Còn căn hộ có giá trên dưới 35 triệu đồng/m2 mới mở bán thì được khách hàng lựa chọn, tìm mua nhiều nhất. Mặc dù vậy, phân khúc này cũng dần như không còn. Dự án giá 30 triệu đồng/m2, chưa thuế thì ở rất xa, chỉ ở những khu vực vùng ven.
Với tình hình hiện tại, dự kiến sang năm căn hộ hạng C vẫn chưa có nguồn cung. Phân khúc từ 35 – 40 triệu đồng/m2 vẫn còn nhưng ngày càng ít. Trong khi đó, một số chủ đầu tư đang chuẩn bị thủ tục, quy trình như thế nào để ra được hàng mới là vấn đề. Hiện nay, cần phải tập trung đến sản phẩm đáp ứng nhu cầu của người mua nhà lần đầu, đây là những cái thị trường cần. Nếu giải quyết vấn đề mua để ở thì thị trương thứ cấp giảm bớt rất nhiều. Cần phải có chính sách cho người mua để ở lần đầu.
Theo số liệu mà DKRA thu thập được, tính từ đầu năm đến tháng 11/2020, nguồn cung căn hộ ở TP.HCM chỉ đạt 15.000 căn. Trong khi đó, nếu xét trong giai đoạn 2017 – 2018, nguồn cung tung ra thị trường đã vào khoảng 50.000 căn, hoặc năm ngoái cũng là 25.000 căn. Điều này cho thấy sự đứt gãy về nguồn cung là nguyên nhân chính gây tăng giá. Ngay từ giữa năm đã xuất hiện chủ trương thành lập TP. Thủ Đức, kéo theo sự phát triển về hạ tầng, giao thông, thêm nhiều chính sách cho thành phố mới, từ đó nhiều người coi đây là cơ hội để tăng giá nhà đất. Bất động sản tăng giá phụ thuộc nhiều vào hạ tầng, hạ tầng đi đến đâu thì giá tăng đến đó.
Các chuyên gia cho rằng, việc kéo giảm giá nhà ở là việc hoàn toàn có thể làm được. Tuy nhiên, việc này cần nhiều giải pháp đồng bộ từ chính sách, việc xây dựng, thủ tục đầu tư…