“lửa thử vàng, gian nan thử sức”, thời điểm này lại chính là cơ hội để sàng lọc những nhà đầu tư nhỏ lẻ mang tính lướt sóng; đồng thời, đòi hỏi các chủđầu tư phải có chiến lược rõ ràng mang tính dài hạn.
Nhà đầu tư chật vật
Nếu giai đoạn trước đây, rất nhiều người tham gia đầu tư bất động sản theo phong trào và xu hướng “lướt sóng” thì nay sự thận trọng đang là yếu tố được đề cao số 1 trong đầu tư trên thị trường vốn nhạy cảm này.
Dưới góc độ tài chính, các chuyên gia tư vấn phân tích, thị trường khó khăn chính là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư dài hạn bởi họ luôn hướng đến khoản lợi nhuận từ 3-5 năm chứ không kỳ vọng “nhảy sóng” tức thì.
Khi thị trường khó khăn lại giúp các nhà đầu tư dài hạn có thể thâu tóm được những sản phẩm bất động sản có giá trị mà không phải cạnh tranh quá nhiều. Khả năng về vốn tốt giúp các nhà đầu tư dài hạn không cần sử dụng tới đòn bẩy tài chính và đây chính là thuận lợi lớn nhất của nhóm này.
Trên thị trường hiện nay, các chuyên gia cho rằng, sản phẩm nhà phố thương mại hiện đang có tỷ lệ hấp thụ tốt, nhất là các dự án nằm ở vị trí đắc địa. Giá trị của phân khúc này được kỳ vọng ngày càng gia tăng theo thời gian và có tính thanh khoản cao.
Cùng đó, làn sóng đầu tư bất động sản tại thị trường các tỉnh cũng đang chiếm ưu thế do lợi thế về quỹ đất, giá thành, nguồn hàng đa dạng nhất là trong bối cảnh bất động sản tại các thành phố trung tâm ngày càng tăng cao.
Dù bất động sản đang được đánh giá là lựa chọn khôn ngoan của nhà đầu tư trong giai đoạn khó khăn nhưng các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư không nên nuôi kỳ vọng sinh lời cao trong ngắn hạn mà cần xác định mục tiêu đầu tư dài hạn để đảm bảo an toàn.
Một số đơn vị môi giới bất động sản chung nhận định, hiện khoảng 1/3 số lượng nhà đầu tư không còn bị hút vào việc đầu cơ lướt sóng. Nhiều người chấp nhận giảm lợi nhuận để đẩy hàng nhanh hơn trong mùa dịch; thậm chí là chấp nhận lỗ để thu hồi vốn.
Lý giải về điều này, các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh khó khăn hiện này, nhà đầu tư lướt sóng thường có dòng vốn không lớn và đa phần đều sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư. Do đó, họ không thể mạo hiểm nếu tiếp tục cuộc chơi trong dài hạn. Bởi vậy, giải pháp thanh khoản nhanh để thu hồi vốn về được đánh giá là thông minh và an toàn ở thời điểm hiện tại.
Dù trong bối cảnh khó khăn của bệnh dịch thì bất động sản vẫn được xác định là cơ hội đối với nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư có đủ tiềm lực kinh tế, họ chọn lúc thị trường đi xuống để rót tiền. Còn các nhà đầu tư lướt sóng thì chọn cách “xuống” tiền ở thời điểm thị trường sôi động.
Theo khảo sát của một số công ty tư vấn bất động sản, tính đến quý III/2020, có khoảng 60% nhà đầu tư chọn bất động sản là kênh đầu tư sinh lời; trong đó có trên 80% nhà đầu tư tin rằng thị trường bất động sản sẽ hồi phục vào năm 2021 – 2022.
Thực tế cũng đã chứng minh, từ đầu năm đến nay, mặc dù gặp khó khăn nhưng giá bất động sản không hề giảm. Điều này cho thấy, bất động sản vẫn có sức đề kháng tốt trước biến động của thị trường và được các nhà đầu tư quan tâm.
Chủ đầu tư điêu đứng
Nhóm vướng mắc lớn nhất hiện nay thuộc về lĩnh vực đất công, thuộc thẩm quyền xử lý của Trung ương. Loại đất công đầu tiên là đất có nguồn gốc từ Nhà nước quản lý, theo quy định phải đấu giá, nhưng trước đây các cơ quan chức năng lại giao chỉ định, dẫn đến dự án bị dừng lại để xem xét lại pháp lý.
Ông Châu cho rằng, nhiều tháng qua, Chủ tịch UBND TP.HCM đã chủ trì tổ công tác đầu tư để tháo gỡ khó khăn cho một vài dự án, Phó chủ tịch Thành phố Võ Văn Hoan cũng chủ trì với các sở ngành để họp tháo gỡ. Tuy nhiên, đến nay nhìn lại số lượng các dự án được tháo gỡ vẫn chưa bao nhiêu vì còn phải lấy ý kiến của nhiều sở ngành, đó là chưa kể một số sở, ngành hiện nay vẫn đang còn đùn đẩy trách nhiệm lẫn nhau.
“Hiện Hiệp hội vẫn chưa thống kê được những dự án nào được tháo gỡ dứt điểm, nhưng hầu hết các sở ngành vẫn đá quả bóng trách nhiệm lẫn nhau. Lãnh đạo Thành phố chuyển cho sở này, chuyển cho sở kia và yêu cầu xem xét gấp trong vòng mấy ngày, nhưng thực tế thì các sở, ngành ít khi thực hiện đúng theo thời gian mà lãnh đạo Thành phố đưa ra”, ông Châu nói.
Nhìn về câu chuyện quá nhiều dự án BĐS tại TP.HCM “chết lâm sàng” dù lãnh đạo UBND TP.HCM đã có những cuộc họp với doanh nghiệp địa ốc để bàn cách hồi sinh các dự án này nhưng qua bao năm vẫn bặt vô âm tín chuyện hồi sinh dự án chết, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, trong bối cảnh thị trường hiện nay, những động thái giải quyết thực tế, cụ thể của Thành phố là tích cực. Tuy nhiên, còn rất nhiều vướng mắc, có việc sự vụ, có việc liên quan đến thay đổi của pháp luật. Có thể tạm chia các vướng mắc làm 2 nhóm chính, đó là nhóm khó khăn thuộc thẩm quyền xử lý của lãnh đạo TP.HCM và nhóm vướng mắc thuộc thẩm quyền xử lý của Bộ Xây dựng và Chính phủ.
khi Luật Nhà ở ra đời thì phải đòi hỏi có đất ở hợp pháp mà đất ở hợp pháp nghĩa là dự án đó phải có 100% đất ở. Tuy nhiên, hiện nay một dự án để có 100% đất ở sẽ rất hiếm, đa số bị vướng mắc ở đất xen cài hoặc ở thuật ngữ đất ở hợp pháp.
Trước đây, khi thực hiện dự án nhà ở thường áp dụng theo Luật Đầu tư, nhưng khi có Luật Nhà ở rồi thì lãnh đạo Thành phố áp dụng luật này trong việc chấp thuận đầu tư mà áp dụng theo Luật nhà ở thì sẽ gặp vướng.