Thận trọng hơn trong giao dịch ở phân khúc đất nền, giới đầu nậu và đầu cơ không còn nhiều “đất diễn” khiến thị trường từ đầu năm 2020 đến nay ảm đạm so rất nhiều với thời kỳ “nóng sốt” 2019, ghi nhận từ thị trường.
TP Hồ Chí Minh có gần 400 dự án bị “đóng băng”, trong khi nhu cầu ở và kinh doanh tại TP Hồ Chí Minh là rất lớn. Sang năm 2021, TP Hồ Chí Minh với các chính sách cởi mở, sẽ “mở cửa” cho các dự án nội thành phát triển. Lúc này, hiển nhiên giao dịch mua bán tại các dự án đất nền vùng ven TP sẽ phải cạnh tranh mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Bởi vì, nhà đầu tư sẽ lựa chọn các dự án tại TP với các chủ đầu tư uy tín, an toàn. Chính điều này cũng sẽ buộc các chủ đầu tư vùng ven phải nghiêm túc hơn trong vấn đề pháp lý dự án, tạo điều kiện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư cá nhân.
Dự báo, việc giảm giá của phân khúc đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh còn duy trì sang năm 2021. Nhiều nhà đầu tư cho biết, họ bắt đầu nản chí và dần chuyển qua kinh doanh các mặt hàng khác thay vì đổ tiền vào đất nền như trước đây.
Theo một số nhà đầu tư, thị trường bất động sản vùng ven TP Hồ Chí Minh thời gian qua liên tục xuất hiện những thông tin về rao bán dự án thiếu pháp lý, dự án phân lô bán nền trái phép, thậm chí không tồn tại trong quy hoạch. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý nhà đầu tư, “chùn tay”, e dè trước mọi quyết định mua và bán. Đáng chú ý nhất là sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn đầu tư vào đất nền vùng ven. Cụ thể, nếu như trước đây, hai tiêu chí được khách hàng quan tâm nhất là vị trí và hạ tầng, thì hiện nay vấn đề pháp lý cũng rất quan trọng.
Nghiên cứu mới nhất của Công ty DKRA Việt Nam cũng ghi nhận, mức giá đất nền bắt đầu giảm khoảng 5 – 15% tùy từng khu vực nhưng mức độ hấp thụ giao dịch vẫn chưa có dấu hiệu được cải thiện. Xu hướng giảm giá này được dự báo sẽ tiếp tục diễn ra trong những tháng cuối năm 2020.
Đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh từng được xem là kênh đầu tư “hái ra tiền” của giới địa ốc trong giai đoạn 2017 – 2019. Tuy nhiên, đến khoảng giữa năm 2019 phân khúc này bắt đầu có dấu hiệu chững lại và có xu hướng đi xuống. Đặc biệt, từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh lộ rõ những dấu hiệu “xì hơi” khi lượng giao dịch liên tục giảm mạnh. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý III/2020 chỉ 170 sản phấm đất nền tại TP Hồ Chí Minh được bán, mức thấp nhất kể từ năm 2016, giảm 70% theo quý và giảm 64% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân giảm tương ứng chỉ còn 37%.
Dữ liệu thống kế của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, dù nguồn cung đất nền mới ở các tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh vẫn dồi dào nhưng tỷ lệ giao dịch lại rất thấp, mức độ quan tâm của nhà đầu tư cũng giảm đáng kể từ 1,5 – 4 lần so với năm 2019. Theo đó, những tháng đầu năm 2020, sức tiêu thụ tại các thị trường đất nền chính như Bình Dương, Long An, Đồng Nai đều trên đà giảm mạnh. Lượt quan tâm tìm mua đất nền tại Bình Dương giảm 3,5 lần, Đồng Nai giảm 1,5 lần, Long An giảm 4 lần và TP Hồ Chí Minh giảm 3,6 lần. Lượng sản phẩm giao dịch thành công giảm từ 3 – 5 lần so với quý II/2019.
Thời gian gần đây, Lâm Đồng xuất hiện nhiều tờ rơi quảng cáo và thông tin trên mạng xã hội Facebook, Zalo… về việc môi giới buôn bán đất nền tự phân lô gắn mác khu nghỉ dưỡng.
Theo UBND huyện Lâm Hà, thời gian gần đây, xuất hiện nhiều tờ rơi quảng cáo và thông tin trên mạng xã hội Facebook, Zalo… về việc môi giới buôn bán đất nền tự phân lô gắn mác khu nghỉ dưỡng, dự án đầu tư để thu hút người mua tại một số huyện, thị trấn trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng. Riêng địa bàn huyện Lâm Hà, qua rà soát tại các xã Đông Thanh, Gia Lâm, Mê Linh, thị trấn Nam Ban (cụm Nam Ban), Phúc Thọ, Tân Hà (cụm Tân Hà) đang có dấu hiệu xuất hiện tình trạng nêu trên. Việc phân lô, chuyển nhượng không phù hợp sẽ phá vỡ quy hoạch, gây áp lực về vấn đề môi trường, kéo theo nhiều hệ luỵ liên quan đến khiếu kiện, khiếu nại, an ninh trật tự và an toàn xã hội.
Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, do khan hiếm nguồn hàng chính thống, giá căn hộ các phân khúc đều đang ở ngưỡng trần nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đi tìm, khai phá những thị trường mới thuộc vùng nông thôn. Việc này khiến cho giá đất bị đẩy lên cao, làm chùn bước sự quan tâm của nhà phát triển bất động sản. Bởi lẽ, giá đất quá cao khiến chi phí đền bù, GPMB gặp nhiều khó khăn. Đã có hiện tượng DN lớn rút lui, sau khi vừa mới đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư.
“Giá đất nền tại những khu vực ven đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hay Bắc Ninh, Bắc Giang… ghi nhận có sự gia tăng. Tuy nhiên, giao dịch chủ yếu là hoạt động mua đi bán lại, lượng sản phẩm mới rất hạn chế. Có hiện tượng môi giới và một số nhà đầu tư thổi giá, lướt sóng nên thị trường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, khó lường. Vì vậy, nhà đầu tư mới khi tham gia vào thị trường cần hết sức thận trọng”, ông Nguyễn Văn Đính khuyến cáo.
Khảo sát thị trường bất động sản TP HCM quý III/2020 của Savills Việt Nam cho thấy phân khúc đất nền đang bị “bỏ quên”. Nguồn cung sơ cấp giảm 65% so với quý trước và 58% so với cùng kỳ năm trước, khi cả quý chỉ có 470 nền được tung ra. Lượng bán chỉ đạt 170 nền, mức thấp nhất kể từ năm 2016, giảm 70% so với quý II và 64% so với cùng kỳ năm 2019. Đáng chú ý, thị trường đất nền bị ảnh hưởng bởi 14 dự án dừng bán do vướng pháp lý. “Mảng đất nền trở nên kém hấp dẫn với nhà đầu tư trong tình hình dịch bệnh bùng phát và vì các vấn đề về pháp lý…” – đại diện Savills Việt Nam nhận xét.
Một số khu vực vùng ven nội đô TP.HCM, giới đầu tư vẫn đang âm thầm gom đất nền có sổ đỏ, giao dịch rục rịch nhưng chưa có pháp lý hoặc giao dịch ngầm tạo nên tâm lý “bất an” đối với nhà đầu tư.