Dù được quảng bá có đơn vị phát triển dự án là tập đoàn bất động sản lớn, nhưng rủi ro có thể đến từ việc khách hàng hiểu nhầm họ chính là chủ đầu tư, dẫn tới tranh chấp trách nhiệm pháp lý về chất lượng, tiến độ bàn giao của dự án.
Một vài năm trở lại đây, khái niệm “đơn vị phát triển dự án” đã xuất hiện ngày một nhiều trên thị trường bất động sản tại Việt Nam. Nhiều doanh nghiệp giới thiệu là chủ đầu tư nhưng lại không trực tiếp tham gia vào quá trình phát triển công trình. Mọi hoạt động chính như quản lý tài chính, giám sát quá trình xây dựng, phân phối bán hàng đều giao cho một đơn vị khác thực hiện là nhà phát triển dự án. Điều này khiến nhiều người nhầm tưởng đó là chủ đầu tư.
Nhiều tên tập đoàn mới trên thị trường bất động sản, nhưng nhanh chóng trở thành “ông lớn” trên danh nghĩa “đơn vị phát triển dự án” của hàng loạt dự án “khủng”.
Thời gian tới, cùng với tốc độ phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, sự gia tăng dân số, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa… chắc chắn nhu cầu về đất đai cho đô thị sẽ tăng nhanh. Thế nhưng, việc khai thác tài nguyên đất đai quá mức từ việc phân lô bán nền ồ ạt đã khiến tài nguyên đất đai cạn kiệt, quy hoạch đô thị manh mún.
Dọc dải đất ven biển miền Trung, từ trên cao nhìn xuống như một tấm phên cũ loang lổ, chỗ này một mảng, chỗ kia một mảng. Đó là những dự án đất nền của các khu đô thị mới hoặc đã hoàn thành nhưng chưa xây dựng nhà ở, hoặc đang thi công dang dở rồi để ngổn ngang từ ngày này qua tháng khác.
Nhiều chuyên gia cho rằng, thời gian qua, có nhiều dự án không được triển khai tiếp mà nằm đó nhiều năm dù ở vị trí đắc địa, đầy đủ hoặc một phần pháp lý nhưng vì chủ đầu tư không đủ tiềm lực để có thể thực hiện tiếp dự án.
Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng dự án thường thủ tục phức tạp và tốn nhiều thời gian công sức nên chủ đầu tư lựa chọn thực hiện một hợp đồng hợp tác phát triển dự án.
Những dự án ở đây thường là những dự án nằm ở vị trí đắc địa, đã đầy đủ toàn bộ hoặc một phần pháp lý, nhưng chủ đầu tư không đủ tiềm lực để triển khai tiếp. Khi thị trường hồi phục trở lại, đây chính là “mỏ vàng” cho các công ty có tiềm lực, kinh nghiệm “nhảy” vào “thâu tóm”.
Trên thực tế, không có sự chuyển nhượng pháp lý nào về dự án. Theo đó, nhà phát triển dự án chỉ thực hiện các công việc đã cam kết trong hợp đồng, còn lại chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm, gánh vác rủi ro nếu có tranh chấp xảy ra với khách hàng.
Dọc các tỉnh miền Trung, nơi mà núi ôm biển, đất nông nghiệp chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng diện tích đất tự nhiên nhưng, một số địa phương đã mượn cớ phát triển đô thị để thu hồi đất nông nghiệp giao cho nhà đầu tư. Đất trồng rau màu, trồng lúa thì giá đền bù rất thấp, có nơi chỉ ở mức vài trăm ngàn đồng/m2. Sau khi thu hồi, nhà đầu tư san lấp, xây dựng hạ tầng và có thời điểm rao bán trên thị trường với hàng chục triệu đồng/1m2. Có trường hợp, sau khi nhận tiền đền bù hàng ngàn m2 đất nông nghiệp vẫn không đủ để mua một lô đất ở tại khu đô thị. Mất đất sản xuất, nhiều gia đình không biết bấu víu vào đâu?
Tại các tỉnh miền Trung, trong vòng 5 năm trở lại đây đã có hàng trăm khu đô thị được phân lô bán nền với cơ sở hạ tầng chắp vá, những con đường nham nhở, dãy cột đèn điện “trơ gan cùng tuế nguyệt”, phơi mình giữa mưa nắng từ năm này qua năm khác mà không thấy ai đến ở. Các nhà nghiên cứu chỉ ra rằng, việc buôn bán đất thô thực chất là đem tài nguyên ra buôn bán với nhau, chờ tăng giá lại buôn bán tiếp. Điều đó không mang lại hiệu quả gì cho sự phát triển.
Chưa bao giờ đất nông nghiệp bị san lấp, phân lô rầm rộ như thời gian vừa qua. Nhất là những nơi nằm gần các khu dân cư hoặc giao thông thuận tiện. Những khu đất mà chỉ cần đưa vào trong tầm ngắm quy hoạch phát triển đô thị là có thể giao cho nhà đầu tư làm hạ tầng rồi phân lô bán nền, thu lợi. Những khu đô thị đua nhau mọc lên trong khi nông dân mất đất sản xuất đi làm thuê kiếm sống, trở thành gánh nặng cho xã hội.
Thực chất của việc chia lô bán nền chỉ có buôn bán đất thô. Cũng từ cơ chế thoáng mở như vậy đã hình thành các nhóm lợi ích, đem tài nguyên ra bán thu lợi cá nhân. Đã có rất nhiều quan chức, cựu quan chức ở một số tỉnh, thành phải ra hầu tòa liên quan đến đất đai.
Hay hàng loạt dự án có đơn vị phát triển, nhưng chủ đầu tư lại tồn tại một cách mờ nhạt. Đến khi có tranh chấp xảy ra, các bên đùn đẩy trách nhiệm vòng quanh, không xử lý.
Nhật Hạ
( Tổng Hợp)
Theo Phụ Nữ Mới