Đề xuất đấu giá hơn 31 ha đất thuộc khu chức năng 2C, Khu đô thị mới Thủ Thiêm gây ra nhiều nỗi băn khoăn.
Đã có nhiều dấu lặng buồn liên quan tới vấn đề đất đai ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Sự vào cuộc kịp thời và kiên quyết của các cấp lãnh đạo đã đem lại nụ cười cho những người dân khu ranh giới 4,39 ha thuộc khu phố 1, phường Bình An, quận 2, TP.HCM và dự kiến trong tháng này, việc đền bù sẽ hoàn tất. Những cá nhân có sai phạm liên quan đã và sẽ bị xử lý trong thời gian ngắn sắp tới. Hành trình nhiều năm đi đòi quyền lợi của người dân Thủ Thiêm đã nhận được một cái kết có hậu.
Dẫu vậy, TP.HCM còn rất nhiều việc cần làm. Một trong những tâm điểm chú ý của dư luận tại thời điểm này là việc tổ chức đấu giá các khu đất nằm trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Được biết, Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ có 61 lô được đem đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định.
Khu đô thị mới Thủ Thiêm được chia thành 8 khu chức năng, mỗi khu chức năng có đặc điểm riêng về công năng sử dụng hỗn hợp, mật độ xây dựng riêng.
Trung tâm Phát triển Quỹ Đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã triển khai đấu giá trước 4 lô đất ở khu chức năng số 3, đã giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật các lô 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12 với diện tích là 3 ha. Quá trình thẩm định giá khởi điểm đang được triển khai và sẽ sớm báo cáo hội đồng thẩm định giá.
Điều khiến dư luận băn khoăn là, khi vẫn chưa có một kinh nghiệm tốt nào cho việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm, lại tiếp tục ghi nhân ý định đấu giá một diện tích đất lớn gấp 10 lần con số kể trên tại vùng lõi Thủ Thiêm. Hơn 31 ha đất thuộc khu chức năng 2C được quy hoạch là khu chức năng thể thao, giải trí… đã được Ban Quản lý Đầu tư Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm đề xuất phương án lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá.
Lo ngại của dư luận cần được tính đến bởi lẽ, trải qua những bài học trước đây, các vấn đề liên quan tới đầu tư và xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm cần được xem xét và xử lý cẩn trọng.
Đảnh rằng, đẩy nhanh đấu giá đất ở Thủ Thiêm để thúc đẩy triển khai các công trình hạ tầng, sớm đưa vào khai thác, tạo nguồn thu kép để giải quyết những vấn đề cấp thiết của thành phố là điều cần được hoan nghênh. Thế nhưng, khi chưa nhìn thấy thành công trong việc đấu giá bất cứ một khu đất nào ở Thủ Thiêm, sẽ vẫn còn đó những câu hỏi khó trả lời.
Ví dụ, làm cách nào để định giá đất ở khu vực đắc địa của TP.HCM vừa phù hợp với giá trị thương mại trong tương lai vừa hài hòa với lợi ích nhà đầu tư? Nên lựa chọn đấu giá hay đấu thầu? Có nên chia nhỏ các lô đất, tương ứng từng chức năng theo quy hoạch để đấu giá hoặc đấu thầu chọn nhà đầu tư hay nên đấu giá hoặc đấu thầu trọn lô?
Ngay cả khi đấu giá thành công 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, vẫn chưa thể xác quyết rằng, chúng ta nên áp dụng phương án tương tự cho lô đất 31 ha thuộc khu chức năng 2C.
Đầu tiên, đối với lô đất 31 ha, rất khó có thể phân nhỏ hơn để đấu giá từng phần cho những người quan tâm. Theo quy hoạch, lô đất này dùng cho mục đích thể thao, giải trí…, đồng nghĩa, cần có một nhà đầu tư đầu tư đồng bộ cho các hạng mục thuộc lô đất này.
Gợi ý về việc thành phố nên đầu tư các hạ tầng cơ bản tại lô đất này, tránh hiện tượng nhập nhèm các khoản đầu tư, ảnh hưởng tới mức giá khởi điểm đưa ra đấu giá cũng không khả thi. Lý do rất đơn giản, khi quy hoạch khu chức năng thể thao, giải trí, các hạ tầng cơ bản như đường xá, điện nước… cần phải phù hợp với mục đích cụ thể, có thể, khá đặc biệt của từng phân khu.
Đã vậy, để đầu tư xây dựng một khu chức năng thể thao, giải trí rộng tới hơn 31 ha, tiềm lực của nhà đầu tư phải rất lớn. Khả năng liên doanh, liên kết để cùng khai thác khu đất khó có thể xảy ra nếu không có quy hoạch chi tiết và phương án hoàn vốn cụ thể cho từng hạng mục đầu tư
Vậy nên, số lượng nhà đầu tư mặn mà với lô đất hơn 31 ha tại khu chức năng 2C có thể sẽ không quá nhiều. TP.HCM càng ít quyền lựa chọn nếu dự định đấu giá trong vòng nửa năm tới. Khi đó, chắc hẳn, nền kinh tế chưa thể phục hồi hoàn toàn sau đại dịch Covid-19, điều có thể làm chùn bước rất nhiều nhà đầu tư.
Những bất cập có thể lường trước nếu lựa chọn đấu giá khiến phương án đầu thầu lại được đặt ra. Vướng mắc về quy định hiện hành, không cho phép đấu thầu những lô đất đã được giải phóng mặt bằng sạch lại không phải trở ngại lớn Thế nhưng, nếu lựa chọn đầu thầu, thành phố sẽ phải đầu tư toàn bộ hạ tầng khu chức năng thể thao, giải trí… và một lần nữa phải thuê người kinh doanh hộ. Như nhiều chuyên gia nhận định, kinh doanh thể thao, giải trí là đổ tiền chẵn, thu tiền lẻ, việc hoàn vốn sẽ phải mất nhiều thời gian và chúng ta lại phải lường trước nhiều tiêu cực khác nảy sinh.
Sự khiếm khuyết của cả hai phương án trên, tất yếu làm nảy sinh nhu cầu có một giải pháp đột phá. Nó vừa phải đảm bảo thu về nguồn ngân sách tối đa cho Nhà nước, vừa có thể thu hút nhà đầu tư, lại vừa giúp phát triển tốt nhất khu vực lõi Thủ Thiêm.
Chẳng hạn, dù tham gia đấu giá, các nhà đầu tư phải đưa ra được quy hoạch chi tiết cho khu chức năng thể thao giải trí cùng phương án kinh doanh khả thi, chấp nhận cả hình thức liên doanh, liên kết. Dựa trên các thông số đó, sẽ đoán định được thời gian thu hồi vốn, từ đó, sẽ lựa chọn được mức giá khởi điểm cũng như hình thức giao đất thương mại cho nhà đầu tư khai thác.
Về thời điểm, có thể cân nhắc thời điểm thu hút đầu tư khu chức năng thể thao, giải trí sau khi đã cơ bản hoàn thành lựa chọn nhà đầu tư cho các hạng mục bất động sản thương mại. Nói nôm na khi đã định hình được tập khách hàng tiềm năng nhất của khu chức năng thể thao, giải trí, các tính toán đầu tư kinh doanh sẽ sáng sủa hơn nhiều phần.
Trong bối cảnh này, khuyến nghị lập một hội đồng chuyên môn gồm các nhà quy hoạch, các nhà quản lý, các nhà đầu tư… để giúp đưa ra phương án khai thác các lô đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm một cách hiệu quả rất nên được cân nhắc. Khi đã không còn những lăn tăn, lấn cấn, diện mạo Thủ Thiêm sẽ sớm được hình thành.
Nguồn Đất Việt
http://baodatviet.vn/bat-dong-san/thi-truong/nen-dau-gia-hay-dau-thau-31-ha-dat-o-thu-thiem-3415500/