Thực tế này diễn ra trong bối cảnh các kênh dẫn vốn như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp đang bị thu hẹp, thậm chí là chặn đứng, do xuất hiện hàng loạt bất ổn về kỷ luật tài chính, rủi ro vỡ nợ, thiếu tính bền vững của cấu trúc tài chính khiến cơ quan quản lý không thể đứng ngoài cuộc. 6 tháng đầu năm 2022, giao dịch bất động sản giảm sốc 75,4%, hàng loạt môi giới bất động sản bỏ nghề…
Nhìn lại bức tranh nửa đầu năm 2022, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho hay thị trường bất động sản chịu tác động bởi hàng loạt yếu tố như lạm phát “phủ bóng” lên nền kinh tế. Dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại, thanh khoản giảm rõ rệt.
Khác với thời kỳ Covid-19 khi dòng tiền ồ ạt tìm đến bất động sản như một kênh “trú ẩn” an toàn thì nay hầu hết các dòng vốn chính đều nghẽn mạch. Bởi hiện tín dụng bất động sản bị siết, doanh nghiệp phát hành trái phiếu “nháo nhào” lo trả tiền sớm cho trái chủ.Trăn trở về giấc mơ “an cư” ngày càng ngoài tầm với người dân, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cho rằng thị trường đang ở trạng thái “chân không tới đất, đầu không tới trời”.
Dẫn chứng đánh giá của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) về dấu hiệu về “bong bóng” thị trường bất động sản, ông Nghĩa cho hay một người dân bình thường cần 30 năm để mua một căn hộ bình thường thì hiện nay con số này lên đến…57 năm. “Phần lớn giao dịch bất động sản trong hai năm vừa qua đều là giao dịch của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp, rất ít giao dịch mua để ở, chỉ chiếm 0,26 phần nghìn tổng số giao dịch”, ông Nghĩa xót xa.
Theo ông, từ khi thị trường trái phiếu bị đình trệ, sự lo ngại tăng lên gấp bội, bởi cuối năm 2022, có tới 120.000 tỷ trái phiếu đáo hạn đang treo lơ lửng, rủi ro vỡ nợ đến 60%. Chưa kể, sang năm 2023, có thêm 180.000 tỷ trái phiếu đến hạn.
Vị chuyên gia này khẳng định trong tương lai, trái phiếu doanh nghiệp sẽ quan trọng hơn và thay thế hoàn toàn tín dụng trung, dài hạn của ngân hàng.
Đầu tiên, về kênh tín dụng ngân hàng, Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tương đương tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Đáng chú ý, khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản có thời gian vay vốn từ 10 – 25 năm. Trong khi đó, cấu trúc kỳ hạn nguồn huy động của hệ thống tổ chức tín dụng chủ yếu là ngắn hạn với tỷ lệ ngắn hạn/trung dài hạn là 80-20%.
Trước lo ngại tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng nói riêng và nền kinh tế nói chung, kênh tín dụng ngân hàng đang được kiểm soát chặt chẽ.
Tiếp đó, về trái phiếu doanh nghiệp, sau một số sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị thắt chặt. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý 2 tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý 1, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.
Bước sang tháng 7, theo báo cáo mới công bố của FiinRatings, quy mô giá trị phát hành trái phiếu tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm mạnh, với giá trị phát hành gần 22.000 tỷ đồng, giảm lần lượt 65% so với cùng kỳ và 48,23% so với tháng trước đó.
Đáng kể, thị trường trái phiếu bất động sản tháng 7 trầm lắng khi chỉ ghi nhận 1 đợt phát hành trái phiếu đến với giá trị phát hành đạt 210 tỷ đồng, chiếm vỏn vẹn 2%.
Điều này dẫn đến các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với không ít khó khăn liên quan đến việc thu xếp, huy động các nguồn vốn khác để phát triển dự án, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường. Việc phải tiếp cận những kênh huy động vốn khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn sẽ khiến rủi ro “bào mòn” lợi nhuận doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, bất động sản được dự báo sẽ giảm giá 15-30%, tuy nhiên sẽ không sụp đổ như cuộc khủng hoảng 2008-2010.
Liên quan đến chính sách quản lý thuế, cục thuế các tỉnh, thành triển khai nhiều giải pháp nhằm siết chặt quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản khiến lo ngại giao dịch nhà đất “khựng lại”. Thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy những tháng đầu năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đạt 16,6 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so với cùng kỳ năm 2021.
Tổng Hợp